Szanowne Koleżanki i Koledzy
W dniu 7 sierpnia 2018 r. wydany został Dziennik Ustaw (poz. 1496), w którym zamieszczono Ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (jest to tzw. specustawa mieszkaniowa).
Rada MPOIA RP organizuje w tej sprawie szkolenie, którego termin ustalono wstępnie na początek września. Mając na względzie możliwość pojawienia się różnego rodzaju wątpliwości przy lekturze tekstu ustawy, prosimy o zgłaszanie do Rady MPOIA RP dostrzeżonych problemów interpretacyjnych do 30 sierpnia w celu przekazania organizatorom szkolenia.
Ustawa wprowadzi wiele nowych procedur, w tym związanych z pracą architektów.
Na przykład, art. 7. stanowi, że:
- wniosek inwestora o ustalenie lokalizacji inwestycji zawierać powinien m.in. charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującej określenie m.in.: planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, (ust. 7. pkt 7 b);
- do wniosku inwestora o ustalenie lokalizacji inwestycji dołącza się m.in. koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, o której mowa w art. 6.
Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna, o której mowa w art. 6. winna zawierać w szczególności informacje w zakresie (art. 6. ust. 2.):
1) struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenie podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu;
2) układu urbanistycznego zespołów zabudowy i kompozycji architektonicznej obiektów o funkcji podstawowej;
3) przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu;
4) etapów realizacji proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu;
5) powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi.
Do ww. koncepcji urbanistyczno-architektonicznej – załącza się wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej (art. 6. ust. 3.)
Ww. koncepcję urbanistyczno-architektoniczną – sporządza osoba, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 6. ust. 4.)
Inwestycja winna spełniać standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych wskazane w Rozdziale 3 ustawy.
Ponadto ustawa m.in. przyjęła, że inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. (art. 5. ust. 3). Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane (art. 5 ust. 4.).
Rada gminy – w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej określa m.in. charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującej określenie: planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, (art. 8. ust. 1 pkt 8 b).
Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wiąże organ wydający pozwolenie na budowę (art. 25. ust. 1.).
Według art. 28. ust. 1 – budynki wybudowane w ramach inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie ustawy wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Po uzyskaniu ww. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie będzie można dokonać zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, z wyjątkiem części przeznaczonej na działalność handlową lub usługową (art. 28 ust. 4).
Ponadto ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – oprócz "specjalnych" procedur mających ułatwić przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych polegających (wg art. 2. pkt 2) na budowie, zmianie sposobu użytkowania lub przebudowie w wyniku której powstaną – budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10 – wprowadza zmiany w kilku ustawach, w tym w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Uwagę należy zwrócić m.in. na zmiany w art. 36a ust. 5 Pb – dotyczące istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.
W załączeniu linkujemy Dziennik Ustaw z Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Rada MPOIA RP
15.08.2018 r.
