Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 27 października 2021 r.

OPINIA nr ZR 207

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 Treść pytania:

Inwestycja dotyczy zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego o pow. 60 m² na dwa gabinety stomatologiczne w kamienicy zlokalizowanej w strefie ochrony konserwatorskiej. Przed wejściem głównym do ww. kamienicy jest bariera dla osób niepełnosprawnych w postaci stopnia o wys. 10 cm.

Czy powyższy problem braku zapewnienia osobom niepełnosprawnym dostępu do planowanych gabinetów można rozwiązać w następujący sposób:

1. Poprzez budowę małej pochylni i uzgodnienie jej z zarządcą chodnika, konserwatorem zabytków, a także wymaga to uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Występuje przy tym problem otwarcia drzwi przez osobę niepełnosprawną – konieczny jest montaż automatyki otwarcia drzwi.

A przy negatywnym stanowisku konserwatora zabytków, zarządcy chodnika lub wspólnoty mieszkaniowej:

2. Poprzez uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (Prawo budowlane art. 9. ust. 1.)?

lub

3. Poprzez opracowanie ekspertyzy rzeczoznawcy (rzeczoznawców) dla spełnienia wymagań w sposób inny niż określony w Rozporządzeniu WT (§ 2. ust. 2.) i uzgodnienia jej z państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym?

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko

Podstawa prawna:

[1] Ustawa – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.);

• Art. 5. ust. 1. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

(…)

• pkt 4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 1169 oraz z 2018 r. poz. 1217), w tym osoby starsze;
• Art. 9. ust. 1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 z późn.zm.);

• § 1. Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• § 2. ust. 2. Przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania:

1) budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m²,

(…)

– wymagania, o których mowa w § 1, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

(…)

Ust. 4. Dla budynków i terenów wpisanych do rejestru zabytków lub obszarów objętych ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ekspertyza, o której mowa w ust. 2, podlega również uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

(…)

• § 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

(…)

pkt 6) budynku użyteczności publicznej – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny;

(…)

• § 16. ust. 1. Do wejść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej powinny być doprowadzone od dojść i dojazdów, o których mowa w § 14 ust. 1 i 3, utwardzone dojścia o szerokości minimalnej 1,5 m, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać.

Ust. 2. Wymaganie dostępności osób niepełnosprawnych, o których mowa w ust. 1, nie dotyczy budynków na terenach zamkniętych, z wyjątkiem budynków, o których mowa w § 3 pkt 6.

[3] Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą (Poz. 595);

• § 14. ust. 3. Dopuszcza się lokalizowanie pomieszczeń, w których jest wykonywana praktyka zawodowa
  w lokalu mieszkalnym, pod warunkiem zapewnienia wyodrębnienia tego pomieszczenia od pomieszczeń innych użytkowników lokalu.

Opinia:

Odpowiadając na zadane trzy pytania:

• Ad 1. Przedmiotowy problem zapewnienia dostępu osobom niepełnosprawnym do planowanych gabinetów stomatologicznych z pewnością najlepiej jest rozwiązać przez budowę małej pochylni (z montażem automatyki otwarcia drzwi) i uzgodnienie jej z zarządcą chodnika, konserwatorem zabytków i uzyskaniem odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Z kolei w przypadku negatywnego stanowiska konserwatora zabytków, zarządcy chodnika lub wspólnoty mieszkaniowej dla budowy małej pochylni dla niepełnosprawnych:

• Ad 2.  Nie można uzyskać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, gdyż zgodnie z art. 9. ust. 1. Prawo budowlane [1] uzyskane odstępstwo nie może powodować ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.
• Ad 3.  Nie można również uzyskać odstępstwa od Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego, gdyż nie leży to w kompetencjach tego urzędu. Według inspekcji sanitarnej urzędem właściwym do rozstrzygania zapewnienia dostępności dla osób niepełnosprawnych są: Wydział Architektury i organ Nadzoru Budowlanego.

Realizacja ww. odstępstwa powinna odbywać się na postawie § 2. ust. 2. Rozporządzenia MI [2], przy czym należy zauważyć, że w tym konkretnym przypadku wymienieni w Rozporządzeniu MI [2] obaj delegowani przepisem rzeczoznawcy – budowlany oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych nie są właściwymi autorami takiej ekspertyzy technicznej, a generalnie niezwykle trudno jest znaleźć „sposób inny niż określony w rozporządzeniu” zapewnienia osobom niepełnosprawnym dostępu do pomieszczeń, albo są to rozwiązania bardzo kosztowne.

Ponadto kierując się zapisem art. 5 ust. 1 pkt 4 Prawo budowlane [1] „obiekt budowlany jako całość oraz poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej (…) przez osoby niepełnosprawne”.

W analizowanym przypadku mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na prywatną praktykę lekarską (w zakresie dwóch gabinetów stomatologicznych), przewidzianą do realizacji w budynku mieszkalnym. Gdyby jednak praktyka lekarska miała odbywać się w lokalu mieszkalnym, wówczas odnosząc się do lokalizacji i analizując zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia [3] z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą (Dz.U. z 2019 r. poz. 595) § 14. ust. 3 należy zauważyć, iż „dopuszcza się lokalizowanie pomieszczeń, w których jest wykonywana praktyka zawodowa w lokalu mieszkalnym”.

Zatem w przypadku indywidualnej prywatnej praktyki lekarskiej możliwe jest świadczenie usług medycznych w obiekcie mieszkalnym, który z założenia nie musi być dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych, gdyż nie jest to usługa publiczna, z której na mocy Ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanej ze środków publicznych ma prawo skorzystać pacjent.

Jednocześnie zdaniem tutejszego Zespołu Rzeczoznawców należy dążyć do realizacji każdej inwestycji w poszanowaniu potrzeb osób niepełnosprawnych, jedynie na skutek ograniczeń wynikających ze ścisłej ochrony konserwatorskiej i braku możliwości technicznych należy analizować możliwość zapewnienia dostępności w innym sposób lub w innym miejscu.

(KR, KS)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP