Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 19 października 2020 r.

OPINIA nr ZR 176

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Czy sposób wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, a w szczególności wyliczenia powierzchni użytkowej zwymiarowanych w niej lokali zależny jest od celu jakiemu ma służyć dokumentacja, a tym samym czy inwentaryzacja architektoniczno-budowlana zlecona i wykonana np. w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego może stanowić podstawę do wydania zaświadczeń o samodzielności lokali i wraz z nimi stanowić podstawę wyodrębnienia i sprzedaży lokali. w szczególności uwzględniając fakt, że podana powierzchnia użytkowa stanowi podstawę ustalenia wartości nieruchomości.

Stan prawny:

[1]. USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 2 ust. 2

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

[2]. USTAWA o własności lokali  Dz.U. 2020. 532 tj. z dn. 26.03.2020 r.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6.W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

[3]. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane)

Rozdział 1 Przepisy ogólne:

• § 12. Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.

Rozdział 3 Projekt architektoniczno-budowlany:

• § 20. 1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera:

[…]

b) zestawienie powierzchni, przy czym:

– powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, – powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

– przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

Załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. (poz. 1609) : WYKAZ POLSKICH NORM POWOŁANYCH W ROZPORZĄDZENIU

*)) Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim.

Opinia:

Celowi, czyli wyodrębnieniu lokalu i uzyskaniu jego samodzielności służyć powinna dokumentacja techniczna wymieniona w ustawie o własności lokali, zaś ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Ustawa o własności lokali, na podstawie której powinno się wykonać dokumentację (inwentaryzację), zawiera odniesienie do wymogów Prawa Budowlanego. Akt podrzędny dla Prawa Budowlanego to Rozporządzenie o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego. Jednakże aktualnie zasady obliczania powierzchni w odniesieniu do wysokości pomieszczeń w Rozporządzeniu o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego i w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dotyczące pomieszczeń o wysokości poniżej 2,2 m, są jednolite i tożsame. Wobec czego w obecnym stanie prawnym, inwentaryzacja wykonana dla potrzeb pytającego jest prawidłowa. Inwentaryzacja taka może stanowić podstawę do wydania zaświadczeń o samodzielności lokali i wraz z nimi stanowić podstawę wyodrębnienia i sprzedaży lokali.

Należy tu zwrócić uwagę na zasadniczą kwestię, która związana jest bezpośrednio z problematyką zawartą w pytaniu, a dotyczy właśnie parametru wysokości i związanych z tym ograniczeń w możliwości użytkowania pomieszczeń. Istotnym ograniczeniem co do możliwości użytkowania pomieszczeń w odniesieniu do ich wysokości są obowiązujące inne przepisy, takie jak Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, pomieszczeń higieniczno-sanitarnych, mieszkań w budynkach wielorodzinnych), Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (pomieszczenia pracy w zakładach pracy), Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą, czy inne przepisy odrębne.
W skrajnych przypadkach w myśl ustawy o własności lokali niemożliwe będzie wydzielenie samodzielnego lokalu.

Niewątpliwie jednak, ustalając wartość lokali czy czynszów, mimo że parametr powierzchni jest istotny, należy wziąć pod uwagę wiele innych cech lokalu. Wobec czego wskazanym jest przed zamówieniem inwentaryzacji określenie wymogu podania innych ponadnormatywnych parametrów, które tym ustaleniom będą służyć, takich jak np.
– określenie wysokości pomieszczeń lub ich części, określenie powierzchni podłogi, graficzne oznaczenie powierzchni poniżej normatywu, lokalizacja przewodów kominowych i wentylacyjnych czy lokalizacja miejsc przyłączy mediów itp.

(ŁS, KSt)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP