L.dz.0635/MPORIA/2026

Kraków, 19 maja 2026 r.

Opinia ZL-15

Zespołu ds. Legislacji

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Uprzejmie proszę o zajęcie stanowiska w następujących kwestiach z zakresu interpretacji zapisów planów miejscowych.

1) W związku użyciem w § 8.4.e planu miejscowego dla obszaru urbanistycznego nazwanego: „Jagiellońska, Antałówka” (przyjętego Uchwałą NR XLVII/702/2009 z dnia 10 grudnia 2009 r. przez Radę Miasta Zakopane), określania (historyczna zabudowa) „sąsiedztwa”, które nie zostało zdefiniowane w treści uchwały oraz nie posiada definicji legalnej, zwracamy się z zapytaniem: jakie warunki powinna spełniać projektowana zabudowa aby w sposób bezsporny możliwe było złożenie przez projektanta oświadczenia o zgodności przedłożonego projektu z wymogami planu miejscowego?

2) Dodatkowo uprzejmie proszę o ewentualne zajęcie uniwersalnego stanowiska w przedmiocie interpretacji obowiązku nawiązania projektowanej zabudowy do charakteru zabudowy i układu urbanistycznego wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Podstawa prawna.

[1] USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Tekst jednolity – Dz.U. 2026 r. poz. 524)

Art. 20 ust 1 pkt 1):

1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

Art. 34, ust. 3d, pkt 3)

Do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego dołącza się:

3) oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Art. 41, ust. 4a. pkt 2)

Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor dołącza:

2) oświadczenie lub kopię oświadczenia projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

[2] USTAWA z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Tekst jednolity Dz.U. 2024 r., poz. 1292 z późn. zm.)

Art. 7 pkt 4)

Formami ochrony zabytków są:

(…)

4) ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

[3] Uchwała nr XLVII/702/2009 Rady Miasta Zakopane z dnia 10 grudnia 2009 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego: JAGIELLOŃSKA, ANTAŁÓWKA

§ 3. Ustala się następujące zasady konstrukcji planu:

1) ustalenia ogólne obowiązują na całym obszarze objętym planem, a ustalenia szczegółowe obowiązują dla poszczególnych terenów wyznaczonych liniami rozgraniczającymi i oznaczonymi symbolem terenu;

(…)

§ 8. Ustala się następujące zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:

3) ustala się strefę B ochrony wartości kulturowych, której granice wskazano na rysunku planu stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej uchwały,

4) w granicach strefy B ochrony wartości kulturowych obowiązuje:

a) zachowanie i ochrona historycznego układu i kompozycji urbanistycznej, w szczególności w zakresie rozplanowania ulic ich przebiegu, przekroju, linii zabudowy, podziałów na działki budowlane,

b) stopniowa likwidacja obiektów dysharmonizujących z historyczną zabudową miejską, w szczególności tymczasowych obiektów usługowych i handlowych, tymczasowych i trwałych obiektów gospodarczych i garażowych zlokalizowanych od strony dróg publicznych, ciągów pieszo-jezdnych i pieszych,

c) porządkowanie zapleczy istniejącej zabudowy,

d) realizacja nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miasta,

e) dostosowanie gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa,

f) wykluczenie lokalizowania obiektów dysharmonizujących z istniejącym zagospodarowaniem, w szczególności napowietrznych obiektów infrastruktury technicznej,

g) ochrona i zachowanie obiektów będących w gminnej ewidencji zabytków

Przedmiot i zakres opinii.

Przedmiotem niniejszej opinii jest odpowiedź na dwa pytania. Jedno odnosi się do ustaleń konkretnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Jagiellońska, Antałówka” (dla Miasta Zakopane), natomiast drugie dotyczy ewentualnego, uniwersalnego stanowiska w przedmiocie interpretacji ogólnego obowiązku nawiązywania architektury projektowanego budynku do charakteru zabudowy i układu urbanistycznego kontekstu, wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie nr 1

Jakie warunki powinna spełniać projektowana zabudowa, aby w sposób bezsporny możliwe było złożenie oświadczenia o zgodności przedłożonego projektu z prawem, w tym z wymogami planu miejscowego, w szczególności w zakresie dostosowana do gabarytów i cech architektonicznych historycznej zabudowy sąsiedztwa, w związku z zastosowaniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego („Jagiellońska, Antałówka”) określania: historyczna zabudowa sąsiedztwa,

Należy na wstępie zwrócić uwagę, że Prawo dokonywania interpretacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ma organ właściwy do sporządzenia ww. aktu prawa miejscowego, czyli wójt, burmistrz i prezydent miasta, a także starosta, jako organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji, upoważniony ustawowo do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.)¹

Małopolska Okręgowa Izba Architektów RP, jako samorząd zawodowy architektów, nie została wyposażona przez ustawodawcę w kompetencję do zajmowania wiążących stanowisk, a zatem wszelkie formułowane przez organy Izby stanowiska mogą mieć jedynie charakter opiniodawczy i nie zastępują rozstrzygnięć właściwych organów administracji publicznej, które w tym zakresie uprawnione są do własnej oceny prawnej.

Należy również zwrócić uwagę, na opisywany w zadanym pytaniu §8 Uchwały [3], który odnosi się do ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz określa strefę oznaczoną i opisaną, jako „strefa B ochrony wartości kulturowych”. Jednocześnie, mimo zapisów Art. 7 pkt 4 Ustawy [2], obecne procedury formalne nie przewidują trybu uzgadniania z właściwym konserwatorem zabytków Projektu Zagospodarowania Terenu czy Projektu Architektoniczno – Budowlanego inwestycji zlokalizowanej na obszarze, który nie jest wpisany do Gminnej Ewidencji zabytków lub do rejestru zabytków nieruchomych województwa (wpis tzw. „obszarowy”).

Jednocześnie należy wyjaśnić, że projektant składa oświadczenie zgodnie z Art. 34, ust. 3d, pkt 3) Ustawy [1], które to oświadczenie nie ogranicza się jedynie do przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Istotnym zagadnieniem w zadanym pytaniu jest określenie: historyczna zabudowa sąsiedztwa. Zwrócić należy tu uwagę na istotną okoliczność, związaną z brakiem dookreślenia obszaru, którego pojęcie to dotyczy. W tym kontekście pojawia się pytanie o to, czy historyczną zabudową sąsiedztwa mają być wyłącznie działki bezpośrednio graniczące z działką inwestycyjną, czy również inne, w bliżej nieokreślonym sąsiedztwie. Wykładnia systemowa planu miejscowego wskazuje, że prawodawca miejscowy wyraźnie rozróżnia pojęcie historycznej zabudowy sąsiedztwa od pojęcia działki sąsiedniej, które jest pojęciem o dość utrwalonej konotacji związanej z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O ile bowiem w przypadku § 14 pkt 3 lit. c) MPZP posłużono się pojęciem działki sąsiedniej w kontekście ograniczeń podziałów nieruchomości, o tyle w przypadku § 8 pkt 4 lit. e), podobnie jak w przypadku § 8 pkt 2 lit d) posłużono się pojęciem sąsiedztwa. Tym samym istnieją argumenty natury językowej przemawiające za tym, że pojęcia te nie są równoznaczne, a zatem pojęcie sąsiedztwa jest kategorią szerszą. Jak się wydaje, za takim rozumieniem przemawiają również argumenty natury funkcjonalnej. Decydują o tym głównie dwie okoliczności:

1. Zakres obowiązkowych czynności zawodowych, będących realizacją samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie wynika z przepisów prawa oraz zasad wiedzy technicznej i na tym gruncie powinny być podejmowane kluczowe decyzje projektowe. Funkcją projektanta, wykonującego zawód zaufania publicznego, m.in. zobligowanego o dbałość o jakość architektury i ładu przestrzennego, jest zatem szersze patrzenie na kontekst urbanistyczny niż tylko ograniczony do działek ściśle przylegających.

2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będący odniesieniem dla przedmiotowej opinii, regulując zasady kształtowania nowej zabudowy definiuje zakres koniecznej analizy przestrzennej, wskazując konieczność odniesienia cech nowej zabudowy do specyficznych uwarunkowań układu urbanistycznego miasta (§ 8, pkt. 4d). Ograniczenie analizy projektowej wyłącznie do działek przylegających do działki lub terenu, na których zlokalizowana jest nowa zabudowa mogłoby prowadzić do fragmentaryzacji oceny przestrzeni oraz zerwania ciągłości kompozycyjnej architektoniczno-urbanistycznej w skali miasta. Niemniej należy zwrócić uwagę na konstrukcję ww. paragrafu. Zasady ochrony w tym konkretnym przypadku dotyczą terenu w granicach strefy B ochrony wartości kulturowych, należy przez to rozumieć, że zapisy pkt 4 dotyczą wyłącznie obszaru w granicach strefy B. Nowo realizowaną zabudowę należy dostosować przede wszystkim do historycznej zabudowy sąsiedztwa znajdującego się w tej danej strefie. Powyższe znajduje uzasadnienie w §3 pkt 3, ppkt d) tj. „ustalenia ogólne obowiązują na całym obszarze objętym planem, a ustalenia szczegółowe obowiązują dla poszczególnych terenów wyznaczonych liniami rozgraniczającymi i oznaczonymi symbolem terenu”. Teren strefy B został dodatkowo opisany w dalszej części §3 w celu potwierdzenia wprowadzenia dla niego odpowiedniego oznaczenia symbolu terenu.

Podsumowanie.

1. Ustanowiona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „Jagiellońska, Antałówka” strefa B ochrony wartości kulturowych, w zakresie rozplanowania urbanistycznego - chroni jego historyczny układ kompozycję, rozumianą szczególnie jako układ ulic, ich przebieg, przekrój, linię zabudowy, podział na działki budowlane. Umożliwia również likwidację obiektów dysharmonijnych w tej strefie.

2. W zakresie kształtowania zabudowy, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazują na konieczność odniesienia się do zakresu szerszego niż bezpośrednie sąsiedztwo, wprowadzając wymóg realizacji nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miasta (§ 8, pkt 4d). W konsekwencji, wymóg dostosowania gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa (§ 8, pkt 4e) odnosi się również do elementów przestrzeni miasta, które w zakresie architektoniczno-urbanistycznym są powiązane z planowaną inwestycją. Należy przy tym wskazać, że tego rodzaju zapisy mają charakter ogólny i kierunkowy, podczas gdy podstawowe, wiążące parametry kształtowania zabudowy określone są w szczegółowych ustaleniach planu miejscowego, takich jak maksymalna wysokość zabudowy, powierzchnia zabudowy, intensywność czy linie zabudowy. Ich spełnienie stanowi podstawowy warunek zgodności projektu z planem. Jednocześnie, przy zachowaniu zgodności z tymi parametrami, projektowana zabudowa powinna uwzględniać kontekst miejsca i dążyć do zachowania spójności z charakterem architektonicznym otoczenia, w szczególności w zakresie formy i wyrazu architektonicznego. To uwarunkowanie jest w pełni uzasadnione, ponieważ układ urbanistyczny jest immanentnie powiązany z architekturą. W związku z powyższym, w celu określenia referencyjnej (historycznej) zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie, należy wziąć pod uwagę obiekty objęte ochroną konserwatorską zlokalizowane w bliskim sąsiedztwie, a także obiekty tworzące specyficzne cechy układu urbanistycznego terenu objętego strefą B. W dalszej kolejności można odnieść się do obiektów tworzących specyficzne cechy układu urbanistycznego miasta, o ile w wyniku analizy architektoniczno-urbanistycznej zostaną uznane za obiekty korelujące z budynkiem projektowanym, co zostanie merytorycznie uzasadnione.

Pytanie 2.

Dotyczy zajęcia uniwersalnego stanowiska w przedmiocie interpretacji obowiązku nawiązania projektowanej zabudowy do charakteru zabudowy i układu urbanistycznego kontekstu, wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na gruncie obowiązujących przepisów prawa nie ma możliwości określenia uniwersalnego stanowiska, mającego zastosowanie w każdym przypadku. Przestrzeń obejmująca uwarunkowania geograficzne, przyrodnicze (w tym klimatyczne), kulturowe, techniczne - swoiste zasady architektoniczno-urbanistyczne kształtowania zabudowy i jej kontekstu - dotykają indywidualnych cech konkretnej lokalizacji, wraz z rozbudowaną i wieloznaczną sferą tożsamości miejsca. Każde zadanie inwestycyjne wymaga indywidualnej analizy przeprowadzonej przez uprawnionego i doświadczonego architekta, członka Izby Architektów RP.

Granice terenów, stref lub jednostek planistycznych wyznaczanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, najczęściej mają charakter normatywny, a nie morfologiczny oraz kulturotwórczy. Służą one porządkowaniu regulacji planistycznych, adekwatnie do określonych planem stref funkcjonalnych lub przestrzennych, w celu usystematyzowania i odniesienia elementów treści planu (w tym wskaźników planistycznych), do określonych rejonów przestrzeni. Granice jednostek planistycznych (strefy funkcjonalno przestrzenne, ustalenia szczegółowe) mają zatem funkcje techniczne, koordynujące treść planu z rysunkiem planu. Nie stanowią odzwierciedlenia rzeczywistych granic układów urbanistycznych, zespołów zabudowy ani struktur kulturowych i krajobrazowych, decydujących o charakterystycznych cechach przestrzeni, w rozumieniu struktury urbanistyczno-architektonicznym obszaru.

Architekt jest odpowiedzialny za spełnienie normatywnych parametrów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w powiązaniu z interpretacją norm jakościowych planu.

W przypadku zapisów odnoszących się do „nawiązania” lub „dostosowania” nowej zabudowy, projektant powinien określić dominujące cechy urbanistyczne i architektoniczne kontekstu lokalizacji oraz wykazać w sposób merytoryczny, że projektowana zabudowa pozostaje w relacji ciągłości i kontynuacji, wobec istniejącej struktury.

(BC, MT, BPS, JB, PK)

arch. Bernadetta Półchłopek-Szczygieł

Koordynator Zespołu ds. Legislacji

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Marek Kaszyński

Przewodniczący Rady

Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Uwaga: Niniejsza opinia jest zgodna z obowiązującymi przepisami na czas jej sporządzenia.