L.dz. 448/MPORIA/202
Kraków, 20 kwietnia 2026 r.
Opinia nr ZR 326
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
Dotyczy: Odległość miejsc postojowych w granicy pasa drogowego w odniesieniu do działek sąsiednich
Dzień dobry,
Chciałbym prosić o pomoc i udzielenie Państwa opinii, w zakresie lokalizacji miejsc postojowych w obszarze pasa drogowego (DR). , tj. wymogach dotyczących odległości miejsc postojowych lokalizowanych w granicy pasa drogowego w odniesieniu do sąsiednich działek ewidencyjnych.
Dla uproszczenia graficzne przedstawienie zapytania przesyłam w załączniku do niniejszej wiadomości (rysunek lepiej obrazujący sytuację w zakresie niniejszego zapytania)
Podstawy prawne
[1.] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn. zmianami)
§ 19. [Odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej]
1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 7 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 10 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b )20 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 3 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 6 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 16 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 6 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b) 16 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.
4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.
5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.
6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.
7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.
[2.] Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity: Dz.U.2025.889)
Art. 4. - [Definicje legalne]
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
1) pas drogowy - wydzielony liniami rozgraniczającymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią,
w którym jest lub będzie usytuowana droga;
(…)
[3.] Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy I Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jednolity Dz.U.2024.219)
§ 9. [Rodzaje gruntów w poszczególnych grupach gruntów i ich oznaczenia]
(…)
3. Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na
(…)
7) tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem dr,
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:
Na wstępie należy zauważyć, że układ przedstawiony na szkicu nie odnosi się do pasa drogowego w rozumieniu Ustawy o Drogach Publicznych, o którym autor wspomina w treści zapytania, a jedynie działkę drogową w rozumieniu Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W opinii przyjęto stan z części graficznej.
Analizując pytanie należy zauważyć, że odległość od granicy jest prosta do określenia w przypadku, gdy działka inwestycyjna sąsiaduje bezpośrednio z inną działką (niebędącą działką drogową). W takim przypadku miejsca postojowe muszą znajdować się na działce inwestycyjnej w odległości nie mniejszej niż wymagana w § 19 ust 2. tj. 3/6/10m, w zależności od wielkości parkingu na projektowanej działce, jak pokazano na schemacie 1 poniżej. Dla ułatwienia na poniższych schematach oznaczono działkę inwestycji i jej granicę kolorem zielonym, a działkę „sąsiednią” i jej granicę kolorem pomarańczowym.
schemat 1 - działka sąsiednia przyległa do działki inwestycyjnej
W takim przypadku odległość od sąsiedniej działki jest tożsama z odległością od granicy działki inwestycyjnej.
Inaczej sprawa się ma w przypadku, gdy działka „sąsiednia” nie przylega bezpośrednio do terenu inwestycji, lecz jest od niego oddzielona działką drogową.
Zgodnie z pierwotnym brzmieniem Warunków Technicznych tj. do 2015 r. zasadniczą kwestią było przeznaczenie owej działki sąsiedniej w ewidencji gruntów. Jeśli działka była budowlana, to należało odsunąć się od granicy działki sąsiedniej o wymaganą odległość, co pokazano na schemacie nr 2 poniżej, zgodnie z §19. (…) 2. Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż: (…) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie; (…)
schemat 2 - działka sąsiednia oddzielona od działki inwestycyjnej działką drogową, (stan prawny do 2015 r.)
Jednakże po zmianie Warunków Technicznych w 2015 r. Rozdział 3 otrzymał brzmienie „§ 19. (…) 2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) dla samochodów osobowych:
(…) 6 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie;
Oznacza to, że wszelkie odległości należy zawsze liczyć od granicy działki inwestycji, a przeznaczenie działek sąsiednich w ewidencji gruntów przestało mieć znaczenie.
Z drugiej strony ustawodawca wprowadził zapis ust. 7 w brzmieniu „Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”
W takim przypadku, jeśli działka inwestycyjna sąsiaduje z działką drogową, to wzdłuż działki drogowej można sytuować miejsca postojowe w dowolnej odległości, także w granicy działki.
schemat 3 - działka inwestycyjna przylegająca do działki drogowej (stan od 2015 r.)
Ponieważ ustawodawca nie określił minimalnej szerokości działki drogowej, przy której będzie spełniony warunek ust. 7, może to prowadzić do sytuacji, gdy działka drogowa ma np. 3,5 m szerokości i wzdłuż jej granicy sytuowane są miejsca postojowe na działce inwestycyjnej. Zatem miejsca te będą się znajdować w odległości 3,5 m od „sąsiedniej” działki za działką drogową. Stan ten będzie zgodny z Warunkami Technicznymi, gdyż od 2015 r. lokalizacja miejsc postojowych nie jest zależna od odległości do działek sąsiednich.
(AB)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.
Uwaga: Niniejsza opinia jest zgodna z obowiązującymi przepisami na czas jej sporządzenia.
