L.dz.1898/MPOIA/2025
Kraków, 24 października 2025 r.
OPINIA nr ZR 320
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
Zwracam się z prośbą o potwierdzenie poprawności obliczania powierzchni zabudowy projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, w którym wejście do jednego z lokali, zajmującego kondygnację piętra, dostępne jest poprzez schody zewnętrzne znajdujące się pod okapem dachu (rysunki poglądowe zamieszczono poniżej).
Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022 powierzchnia zabudowy liczona jest po obrysie bryły budynku, bez uwzględniania okapów dachowych i schodów zewnętrznych, jako elementów drugorzędnych. Również fakt zadaszenia schodów okapem dachu budynku nie powoduje, że należy wliczać je do powierzchni zabudowy.
Proszę o potwierdzenie czy schody zewnętrzne są elementem drugorzędnym, nawet jeśli są jedynym dojściem do lokalu.
Na przedmiotową inwestycję wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, która nie definiuje sposobu obliczania powierzchni zabudowy.
Podstawa prawna:
[1]
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2020 poz. 1609). Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 12 lipca 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2022 poz. 1679), Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2023 poz. 2405), Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 marca 2024 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2024 poz. 473).
(…)
(…)
Pkt. 4) zestawienie:
a) powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony,
[2]
Polska Norma PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07 – „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
[3]
Opinie Zespołu Rzeczoznawców MPOIA RP, w tym m.in.:
– Opinia nr ZR 97 z 03.11.2018 r. (dot. zasad obliczania powierzchni netto i użytkowej),
– Opinia nr ZR 213 z 19.04.2022 r. (dot. sposobu liczenia powierzchni zabudowy w kontekście elementów drugorzędnych, tarasów, balkonów, gzymsów i części podziemnych).
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie MPOIA RP:
Norma PN-ISO 9836:2022 [2] oraz jej wcześniejsze wersje klasyfikują elementy budynku nie według funkcji, jaką pełnią dla użytkowania obiektu, lecz przede wszystkim pod względem ich lokalizacji i relacji do zasadniczej bryły budynku. Oznacza to, że podstawowym kryterium jest forma i położenie elementu w stosunku do kubatury głównej, a nie to, czy dany element jest główny, czy pomocniczy w sensie użytkowym.
W praktyce prowadzi to do takiej interpretacji, że schody zewnętrzne – nawet jeśli stanowią główne wejście do budynku – traktowane są jako element drugorzędny, podobnie jak tarasy, balkony, rampy czy markizy, ponieważ wszystkie te części wystają poza zasadniczy obrys budynku. Natomiast elementy konstrukcyjne i kubaturowe, takie jak ściany, dach, fundamenty czy stropy, stanowią elementy pierwszorzędne, gdyż wchodzą w skład głównej bryły i kształtują powierzchnię zasadniczą.
Kluczowym rozróżnieniem w tej normie nie jest więc funkcja użytkowa, lecz geometria i usytuowanie elementu: to, czy należy on do zasadniczej bryły budynku, czy stanowi jedynie wystający i pomocniczy dodatek.
Zgodnie z § 14 pkt. 4) lit. a rozporządzenia [1] z dnia 11 września 2020 r. (z późn. zm.), powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony.
Natomiast zgodnie z normą PN-ISO 9836 [2] (zarówno wersja 2015, jak i 2022), do powierzchni zabudowy nie zalicza się elementów drugorzędnych budynku, takich jak schody zewnętrzne, rampy, daszki, markizy czy okapy dachowe.
W świetle powyższego:
- Schody zewnętrzne, nawet jeśli stanowią jedyne dojście do lokalu, należy traktować jako element drugorzędny, który nie jest wliczany do powierzchni zabudowy.
- Fakt, iż schody znajdują się pod okapem dachu, nie zmienia tej kwalifikacji – zadaszenie nie powoduje wliczania ich powierzchni do powierzchni zabudowy.
- Powierzchnia zabudowy budynku powinna być więc liczona po obrysie zewnętrznych ścian projektowanego budynku, z pominięciem schodów zewnętrznych i okapu dachu.
Uwagi dodatkowe:
- W przypadku, gdy zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy wskazują inne zasady obliczania powierzchni zabudowy, mają one pierwszeństwo przed normą PN-ISO 9836 [2] i rozporządzeniem [1].
- W odniesieniu do analogicznych przypadków, Zespół Rzeczoznawców konsekwentnie potwierdza, iż elementy drugorzędne – schody zewnętrzne, rampy, balkony, tarasy podparte – nie powiększają powierzchni zabudowy (vide: Opinia ZR 213/2022).
Podsumowanie:
Schody zewnętrzne, także pełniące rolę głównego wejścia do lokalu, należy traktować jako element drugorzędny.
Ich funkcja użytkowa nie zmienia kwalifikacji normatywnej – nie powiększają powierzchni zabudowy.
W opisanym przypadku schody zewnętrzne, zadaszone okapem dachu i stanowiące dojście do lokalu na piętrze, należy traktować jako element drugorzędny, a zatem nie wliczają się one do powierzchni zabudowy budynku.
(KS)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej IARP
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.
Uwaga: Niniejsza opinia jest zgodna z obowiązującymi przepisami na czas jej sporządzenia.
