L.dz. 951/MPORIA/2025

Kraków, 13 maja 2025 r.  

OPINIA nr ZR 312

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Treść pytania:

Szanowni Państwo,

zwracam się do Państwa z prośbą o pomoc i tym samym z pytaniem, czy przy okazji zagadnienia powierzchni użytkowej w kontekście samodzielności lokali spotkaliście się Państwo z Polską Normą: PN-70/B-02905, która prawdopodobnie była stosowana do pomiarów powierzchni w budynkach w latach 60-tych. 

Numer tej normy przywołany jest w inwentaryzacji lokali mieszkalnych budynku wielorodzinnego (sporządzonej przez innego architekta w 2024 roku). Budynek ten otrzymał pozwolenie na budowę właśnie w latach 60, nie ma dokumentacji archiwalnej. Częściowa inwentaryzacja została przeprowadzona w 2024 roku dla celów ustanowienia samodzielności lokali mieszkalnych. 

Obecnie kontynuuję pomiary dla pozostałych 30 lokali; zasadnym jest kontynuowanie także obliczeń powierzchni użytkowej wg przyjętej pierwotnie normy (co ma znaczenie przy obliczaniu udziałów w częściach wspólnych). Zresztą na takie wskazania natknęłam się, jak dobrze pamiętam, w orzecznictwie sądowym. 

W umowie z Inwestorem wskazano załączoną inwentaryzację dla kontynuacji i wzoru opracowania.

Próbuję dotrzeć do PN-70/B-02905 i jak do tej pory nie udało mi się jej odnaleźć. 

Może ktoś z Państwa miał do czynienia z tą normą? A może jest to błąd i zastosowana powinna być PN-70/B-02365, aczkolwiek ona obowiązywała od 1971roku.

Kontynuując powyższą myśl, jeśli w nazwie PN-70/B-02905 wkradł się błąd, wg której normy należałoby liczyć powierzchnie użytkowe służące wydzieleniu  samodzielnych lokali -  wg najstarszej, oficjalnie obowiązującej PN-70/B-02365 czy PN-ISO 9836:2022-07, chociaż tu warto zaznaczyć, że zachodzi ryzyko przyjęcia różnych norm dla lokali stanowiących jedną nieruchomość, co nie powinno mieć miejsca.

Podstawy prawne:

 [1] USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tekst jednolity (Dz. U. 2021 r. poz. 1048).

Art. 1.

1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

[…]

 Art. 2.

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu  [albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej] oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie
   z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

 Art. 3.

[…]

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

[…]

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

[…]

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:

Definicja pojęcia powierzchni użytkowej w ustawie o własności lokali.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, w celu ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, w przypadku braku dokumentacji technicznej budynku, lokale zaznacza się na rzucie budynku zgodnie z wymogami prawa budowlanego. Obecnie, zgodnie z ustawą, w powierzchni lokalu uwzględnia się powierzchnie pomieszczeń przynależnych. Ustawa nie zawiera definicji pojęcia powierzchnia użytkowa ani odesłania do ustaw, które taką definicję zawierają. Również stosowanie polskich norm nie jest obecnie obowiązkowe.

Sposób obliczania powierzchni użytkowej dla pierwszego wyodrębnianego lokalu.

W sytuacji gdy inwentaryzacja rozpoczyna proces wyodrębniania lokali należy zalecać obliczanie powierzchni użytkowej na podstawie ustawy prawo budowlane i rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Sposób obliczania powierzchni użytkowej dla kolejnych wyodrębnianych lokali.

Odmienny przypadek zachodzi jednak, gdy wyodrębnianie kolejnych lokali następuje w drodze kontynuacji wcześniej rozpoczętego procesu. W takiej sytuacji konieczne jest stosowanie zasady obliczania powierzchni użytkowej i udziału w nieruchomości wspólnej, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Dlatego zalecane jest, aby w każdej tego typu dokumentacji pierwotnej, znalazł się opis sposobu liczenia powierzchni. Przy czym dotyczy to nie tylko zastosowanej normy ale i innych zasad (np. uwzględniania w powierzchni lokali powierzchni pomieszczeń przynależnych, schodów, wbudowanych szaf lub innych elementów, wysokości pomieszczeń).

W przypadku braku opisu dotyczącego zasad obliczania powierzchni, koniecznym staje się dołożenie wszelkich starań w celu ich odtworzenia i zastosowania, dla kolejnych wyodrębnianych lokali.

Istnieje też możliwość rezygnacji z zasady kontynuacji pierwotnej metody obliczania powierzchni oraz udziałów  i zastosowanie innej. Jest to jednak możliwe jedynie w sytuacji, gdy wszyscy właściciele nieruchomości zaakceptują nowy sposób ustalania powierzchni użytkowej wszystkich lokali i wyrażą zgodę na ponowne przeliczenie udziałów w części wspólnej.

(KS)

arch. Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Marek Kaszyński

Przewodniczący Rady 

Małopolskiej Okręgowej IARP

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.