L.dz. 769/MPORIA/2025

Kraków, 9 kwietnia 2025 r. 

OPINIA nr ZR 309

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Zwracam się z prośbą o opinię w sprawie problemu, który wyniknął podczas wydawania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wykonałem projekt budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie warunków zabudowy (zał. nr 1). W załączniku graficznym do WZ pojawiła się linia nieprzekraczalna zabudowy ze względu na niewielką powierzchnię działki ściany zewnętrzne projektowanego budynku zlokalizowałem w linii nieprzekraczalnej zabudowy, natomiast okap budynku wykracza poza tą linię (zał. 2). Pan inspektor prowadzący sprawę zarzucił mi niezgodność z WZ i skłania się do wydania negatywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Czy urzędnik ma rację ? Moim zdaniem nie ma racji ponieważ  zgodnie z definicją powierzchni zabudowy, która jest podana w PN-ISO 9836 do powierzchni zabudowy nie wlicza się elementów drugorzędnych jakim w tym przypadku jest okap dachu.”

 Podstawa prawna:

[1] Decyzja o Ustaleniu Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu nr 26/2023, z dnia 25.05.2023 r., wydana przez Wójta Gminy Biały Dunajec

[2] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, art. 2 ust. 31.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20030800717

„intensywności zabudowy” – należy przez to rozumieć stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na:

1. działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
2. terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

ust 33

 „powierzchni kondygnacji” – należy przez to rozumieć powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów;

[3] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001116/O/D20241116.pdf

§ 3. 1. Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich

[4] Norma PN ISO 9836:2022 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Punkt 5.1.2.2

„Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

- powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wstających ponad powierzchnie terenu;

- powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;”

[5] Norma PN-B-01027:2002 Rysunek budowlany. Oznaczenia graficzne stosowane w projektach zagospodarowania działki lub terenu.

[6] ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej, Rozdział 1. Usytuowanie budynku

 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220001225/O/D20221225.pdf

§ 12. [Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną]

1. Jeżeli z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,

(…)

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem(…)

[7] Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Art. 43. 1. Obiekty budowlane przy drogach oraz niebędące obiektami budowlanymi reklamy umieszczone przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej:

2. W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, o której mowa w ust. 1 lp. 3 tabeli, w odległości mniejszej niż określona w ust. 1, może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi, wydaną przed uzyskaniem przez inwestora obiektu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych. Przepis art. 38 ust. 3 stosuje się odpowiednio.

[8]  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego oz. w Szczecinie z 05.04.2000r. SA/Sz 41/99 

https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/29A01B00BE

(…)

„Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że poza tą linią nie można lokalizować i budować żadnych obiektów, tym samym wzniesienie jakiegoś obiektu poza linią zabudowy wskazaną w części graficznej planu jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.” (…)

Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:

Na wstępie należy zauważyć, że w zasadzie żaden z aktów prawa na poziomie krajowym nie definiuje jednoznacznie ani obowiązującej linii zabudowy ani nieprzekraczalnej linii zabudowy, są one natomiast przywoływane w normach,  w planach miejscowych oraz w decyzjach WZiZT, co stanowi źródło sporów i wątpliwości.

Należy też wspomnieć, że Zespół Rzeczoznawców analizował już wcześniej wątpliwości związane z lokalizacją budynków w relacji do linii zabudowy ( patrz opinie ZR 054, ZR 074 i ZR 297).

Projektant w swym zapytaniu przytacza stanowisko Urzędnika Administracji Architektoniczno-Budowlanej, kwestionujące wysunięcie okapu budynku poza nieprzekraczalną linię zabudowy jako elementu naruszającego ustalenia decyzji WZiZT.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 2 nie definiuje pojęcia nieprzekraczalnej linii zabudowy, a tym bardziej jej interpretacji, natomiast pewną wskazówkę dają tu zapisy ust. 31 oraz związanego z nim ust. 33, z których wynika, że intencją ustawodawcy było określenie parametrów zabudowy jako elementów definiowanych przez ściany zewnętrzne, z pominięciem elementów wystających poza obrys bryły budynku np. logii czy balkonów.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego także nie definiuje samego pojęcia linii zabudowy a jedynie w § 3. 1. określa ją jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, zaś w ust.4 stwierdza, że linie mogą być obowiązujące lub nieprzekraczalne. Należy tu zauważyć, że w praktyce dla owego „przedłużenia” zabudowy istotne będą lokalizacje ścian budynków sąsiednich, nie zaś głębokości gzymsów. Potwierdzeniem ww rozumowania jest np. graficzne oznaczenie stosowane dla linii zabudowy zgodnie z Polską Normą nr PN-B-01027. Interpretacja graficzna z kolumny 5 wyraźnie odnosi się do nieprzekraczalnej linii zabudowy, jako linii ścian zewnętrznych, zatem potwierdza stanowisko projektanta. Także Norma PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie, przytoczona przez Projektanta, stwierdza, że daszków, markiz, okapów dachowych nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Czytając zatem zapisy normy trudno dopatrzyć się potwierdzenia stanowiska Urzędu AA-B.

Ponadto Ustawodawca w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wyraźnie rozdziela odległości budynków od odległości okapów i gzymsów, rygorystycznie traktując te pierwsze, gdy równocześnie pozwala na zbliżenie tych drugich na mniejszą odległość od granicy działki.

Także wyrok NSA z 2000 roku odnosi się do lokalizowania i wznoszenia w terenie obiektu, rozumianego jako elementy główne –ściany, a nie okapy czy gzymsy.

Wnioski:

Przedstawione na wstępie w treści pytania stanowisko urzędu administracji architektoniczno-budowlanej jest, w opinii Zespołu błędne. Punktem wyjścia powinien być cel, jaki ma podmiot uchwalający plan, w tym wypadku Gmina Biały Dunajec, definiując linię zabudowy. Linia ta powinna określać przyszły ład przestrzenny, tj bryłę budynku, a nie elementy drugorzędne jak okapy czy daszki nad wejściem. Co więcej, Wójt Gminy Biały Dunajec widzi możliwość zmniejszenia odległości budynku od drogi pod warunkiem uzyskania zgody zarządcy drogi, w trybie Art. 43. Ust 2, ustawy o drogach publicznych. Zatem, naszym zdaniem, nie ma przesłanek by kwestionować lokalizację budynku oraz gzymsu, zaproponowaną przez projektanta.

(AB)

arch. Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Marek Kaszyński

Przewodniczący Rady 

Małopolskiej Okręgowej IARP

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.