L.dz.600/MPORIA/2025
Kraków, 25 marzec 2025 r.
OPINIA nr ZR 308
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
(…) Zwracamy się do Zespołu Rzeczoznawców przy radzie MPOIA RP z wnioskiem o wydanie opinii w sprawie sposobu liczenia powierzchni zabudowy w odniesieniu do Normy PN- ISO 9836 – Właściwości użytkowe w budownictwie
Podstawa prawna:
[1] Rozporządzenie z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z późn. zm.
§12. Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b. (…)
§14. Część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera: (…)
4) zestawienie:
a) powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie.
[2] POLSKA NORMA Numer: PN-ISO 9836:2022-7: Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (…)
5.1.2. Powierzchnia zabudowy
5.1.2.1 Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajmowaną przez budynek w stanie wykończonym
5.1.2.2 Powierzchnię zabudowy wyznacza się przez rzut bryły budynku na powierzchnię terenu.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni:
-elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu.
-elementów drugorzędnych budynku, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego
- zewnętrznych obiektów pomocniczych, np. szklarni i przybudówek (…)
[3] USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (…)
35) „udziale powierzchni zabudowy” – należy przez to rozumieć stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na:
- a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- b) terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
[4] Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. Tekst jednolity - Dz.U.2024 poz. 219
§18.(…) 2.Pole powierzchni zabudowy oblicza się na podstawie prostokątnego rzutu na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach na podstawie rzutu zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji opartej na tych filarach.
- W przypadku budynków posiadających tylko kondygnacje podziemne pole powierzchni zabudowy oblicza się na podstawie prostokątnego rzutu na płaszczyznę poziomą zewnętrznych krawędzi tego budynku.
[5] POLSKA NORMA Numer: PN-ISO 9836:1997: (…)
5.1.2.2 Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.(…)
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:
Definicja „powierzchni zabudowy” na przestrzeni lat ulegała zmianom. Zakres tych zmian ewoluował w nawiązaniu do potrzeb. Norma PN-70/B-02365 z roku 1970 nie opisywała niektórych przypadków – stąd istotna zmiana w tym zakresie w zapisach Normy PN-ISO 9836: 1997. Kolejne zmiany to „komentarz” do wersji 1997, następnie wersja 2013 i 2015 aż do obecnej wersji 2022-7 polegają głównie na usuwaniu błędów językowych oraz rozwijaniu listy elementów, których nie wlicza się do powierzchni zabudowy.
Wydany przez PKN komentarz do normy PN-ISO 9836: 1997 przedstawia graficzne przykłady zgodne co do ogólnej zasady budowy bryły budynku z przypadkami nr 1 oraz nr 2 opisanymi w pytaniu – tj. gdy obrysy poszczególnych kondygnacji nie pokrywają się ze sobą, tj inaczej, niż w nieskomplikowanym przypadku przedstawionym w Normie.
W komentarzu czytamy: Powierzchnia zabudowy (Pz) (…) utworzona jest przez obwiednię rzutów poziomych wszystkich kondygnacji budynku. Rzutowaniu podlegają również takie elementy budynku jak wykusze, ponieważ obudowane są one ścianami. Wszystkie prześwity i przejścia nawet znajdujące się w poziomie parteru, nie zmniejszają Pz, ponieważ będą zaliczone do tej powierzchni w wyniku rzutowania kondygnacji wyższych.
Odnosząc się do zasadniczego pytania, należy zwrócić uwagę na użyty w nim cytat - pochodzi z niewłaściwej wersji Normy. Ostatecznie niniejsza opinia podaje pełne brzemiennie właściwej, najnowszej Normy (marzec 2025). Poniżej przedstawione zostały opinie na temat trzech podanych w pytaniu przypadków.
Uwagi:
- Aranżacja wnętrza budynku, sposób użytkowania pomieszczeń oraz zmiana w tym zakresie np. wbudowanie stropów pośrednich, zamiana powierzchni nieużytkowej na użytkową (lub odwrotnie) nie ma wpływu na sposób liczenia „powierzchni zabudowy” budynku.
- Należy zwrócić uwagę na różnicę w definiowaniu „powierzchni zabudowy” zależnie do potrzeb w nawiązaniu do Prawa podatkowego, Prawa budowlanego czy też w oparciu o Prawo geodezyjne i kartograficzne. Dlatego stosując ten zwrot konieczne jest podanie metody wyznaczenia tej powierzchni, podobnie jak w przypadku pojęcia „powierzchni użytkowej”.
(KD)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej IARP
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.