L.dz.389/MPORIA/2025
Kraków, 4 marca 2025 r.
OPINIA nr ZR 305
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
Inwestycja dotyczy budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, inwestycja realizowana przez jednego inwestora na jednej nieruchomości. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania projektowane budynki mogą być realizowane jako budynki wolnostojące. Zaprojektowano trzy budynki samodzielne pod względem funkcji i konstrukcji. Budynki odsunięte są od siebie nadziemną częścią natomiast przylegają do siebie w części podziemnej.
Proszę o opinię czy treść uzasadnienia decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia na budowę jest zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi.
Podstawa prawna:
[1] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2019-09-04, sygn. akt II OSK 56/18.
Termin "budynek wolno stojący" nie został przez ustawodawcę zdefiniowany w ustawie Prawo budowlane, ale nie budzi wątpliwości, że budynek wolno stojący to taki budynek, który jest niezależny, swobodny, niczym nieskrępowany, nie obarczony i nie otoczony innym przyległym budynkiem, to budynek, do którego jest swobodny dostęp z każdej jego strony, zapewniona jest komunikacja wokół tego budynku, jak również dostęp światła naturalnego. […]
Projektowane budynki nie przylegają do siebie ścianami, ich części nadziemne znajdują się od siebie w odległości 8,08 m, posiadają odrębne wejścia i nie stwierdzono żadnych problemów komunikacyjnych wokół budynków. Fakt posiadania przez budynki wspólnego garażu podziemnego nie może - jak słusznie w ocenie Sądu uznał Wojewoda - stanowić o tym, że projekt obejmuje jeden budynek. Są to bowiem budynki konstrukcyjnie niezależne, mające oddzielne ściany i dach. Zgodnie z art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
[…]
Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 1187 (publik. CBOSA) aktualnie, z uwagi na możliwości techniczne, powszechną praktyką jest budowanie całych osiedli składających się z kilku budynków na jednej płycie fundamentowej, co wymusza w pewnym stopniu powiązanie infrastrukturalne. To jednak nie oznacza, że taki sposób posadowienia tych budynków wpływa na prawną kwalifikację i uznanie ich za jeden budynek.
A zatem, posiadanie przez budynki wspólnego fundamentu, garażu podziemnego nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego zamierzenia inwestycyjnego spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej ( por. wyrok NSA z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1601/08 - dotyczący zabudowy szeregowej - publik. CBOSA). Okoliczność, że kilka budynków jest posadowionych na wspólnej jednej płycie fundamentowej i ma wspólny garaż podziemny nie czyni z kilku budynków jednego budynku. Sam wspólny fundament nie oznacza, że kilka budynków staje się jednym budynkiem. Podkreślić należy, iż w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne ( por. wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2484/14 - publik. CBOSA). Za taką wykładnią przemawia również przepis § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.). Przepis ten stanowi, iż części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie - od fundamentu do przekrycia dachu - mogą być traktowane jako odrębne budynki. W przepisie tym mowa jest o częściach budynku od fundamentu, a nie z fundamentem. Na jednej płycie fundamentowej mogą być posadowione budynki tego samego lub różnych inwestorów i kompleks budynków różnych inwestorów może mieć jeden podziemny garaż.
[2] ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
§ 12
[…] 9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się
[3] USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Art. 1. 1. Ustawa określa:
1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.
- W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:
1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;
1a) potrzeby zrównoważonego rozwoju;
2) walory architektoniczne i krajobrazowe;
[…]
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:
Zgodnie z projektem zagospodarowania terenu, a także projektem architektoniczno-budowlanym opiniowane budynki są całkowicie konstrukcyjnie od siebie niezależne. Piwnice budynków są oddylatowane i niepowiązane funkcjonalnie ze sobą. Budynki w częściach nadziemnych są od siebie oddzielone, usytuowane są w odległościach pomiędzy nimi od 5,61m do 7,13m.
Urząd odmówił wydania pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego argumentując, że tak zaprojektowane budynki nie są budynkami wolnostojącymi. W uzasadnieniu przytoczył wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych: WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke185/13, wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 637/1, wyrok WSA w Warszawie, sygn. VII SA/Wa 271/19.
Wszystkie powyższe wyroki zostały omówione w artykule autorstwa arch. Bożeny Nierody i arch. Wojciecha Gwizdaka pt. „Wolno i niewolnostojący”[1]. (Z:A nr 70 listopad-grudzień 2019). Artykuł ten szeroko analizuje pojęcie budynku wolnostojącego, także w ujęciu historycznym. Wskazuje różne, akceptowane przez sądy interpretacje tego pojęcia, które za budynki wolnostojące uznają także budynki stykające się częściami nadziemnymi, a nawet połączone ze sobą funkcjonalnie. W tym świetle, uznanie budynków, których części nadziemne oddalone są od siebie, zaś jedynie części podziemne stykają się ze sobą, za budynki nie będące wolnostojącymi jest rażącą nadinterpretacją przepisów.
Jeżeli bowiem przyjąć taką interpretację, to definicja budynku wolnostojącego zawarta w wyroku NSA z 4 września 2019, sygn. akt II OSK 56/18:
budynek wolno stojący to taki budynek, który jest niezależny, swobodny, niczym nieskrępowany, nie obarczony i nie otoczony innym przyległym budynkiem, to budynek, do którego jest swobodny dostęp z każdej jego strony, zapewniona jest komunikacja wokół tego budynku, jak również dostęp światła naturalnego,
kazała by uznać, że żaden budynek z częścią podziemną nie można nazwać wolnostojącym, ponieważ ta część jest ograniczona otaczającą ją ziemią, nie ma swobodnego dostępu z każdej strony, zapewnionej komunikacji wokół niej, a także dostępu światła dziennego.
Jest to interpretacja paradoksalna i z gruntu fałszywa. Części podziemne budynku nie mają bowiem wpływu na ład przestrzenny, będący podstawą wszystkich działań związanych z ustawą o planowaniu przestrzennym [3], co widać na przykładzie omawianego w opinii projektu. Po wybudowaniu projektowana zabudowa będzie wyglądała, jak na poniższym szkicu, projektowane budynki w sposób jednoznaczny odbierane będą jako wolnostojące, ich część podziemne nie będą ingerować w przestrzeń.
Brak wpływu części podziemnej na zagospodarowanie przestrzenne pośrednio potwierdzają też zapisy § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [2], które nie limitują odległości części podziemnej budynku od granicy działki. Do podobnych wniosków prowadzi także wyrok NSA, sygn. akt II OSK 56/18 [1], który uznając dwie części nadziemne połączone garażem podziemnym za dwa odrębne budynki, nakazuje badać ich wzajemne relacje przestrzenne niezależnie od części podziemnych.
Jak wynika z powyższego opiniowane budynki są budynkami wolnostojącymi.
(KSt,ŁS)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej IARP
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.