L.dz. 010/MPORIA/2025
Kraków, 09 stycznia 2025 r.
OPINIA nr ZR 298
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
Zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na temat dopuszczalnej wysokość budynków usługowych, która jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr XVII/174/08 Rady Miejskiej w Bochni z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie: uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego terenu „Śródmieście ”(Dz. U. Woj. Małopolskiego Nr 240 poz. 1513 z 2008r. – ze zmianami) dla planowanej budowy zespołu budynków usługowych o funkcji handlowej na terenie 1.UT.1 w kontekście zapisów:
- 4 ust.2 pkt 2 lit. b) ww. mpzp – dla zabudowy mieszkaniowo-usługowej i usług – do 12m, chyba że ustalenia szczegółowe stanowią inaczej;
- 26 ust.3 pkt 3 ww. mpzp – wysokość obiektów handlowych, technicznych i sanitarnych do jednej kondygnacji nadziemnej, wysokość obiektów – do 4m.
Podstawa prawna:
[1] Uchwała nr XVII/174/08 Rady Miejskiej w Bochni z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie: uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego terenu „Śródmieście ”(Dz. U. Woj. Małopolskiego Nr 240 poz. 1513
z 2008r. – ze zmianami) w szczególności:
§2 pkt 6) usługach komercyjnych – należy przez to rozumieć usługi i urządzenia usługowe w zakresie: handlu, gastronomii, turystyki i rekreacji, finansów i ubezpieczeń, edukacji, administracji gospodarczej, obsługi komunikacji oraz usług bytowych, w obiektach wbudowanych lub wolnostojących wraz z obsługującymi je terenami;
§2 pkt 11) usługach centrotwórczych – należy przez to rozumieć usługi charakterystyczne dla centrum miasta, gromadzące większą grupę ludności nastawioną na zaspokojenie potrzeb z dziedziny kultury, rekreacji, wypoczynku i usług komercyjnych (handel, gastronomia, itp.);
§2 pkt 12) przestrzeni ogólnodostępnej – należy przez to rozumieć przestrzeń otwartą w strukturze funkcjonalno-przestrzennej miasta (rynek, place miejskie, ulice, itp.), powiązaną funkcjonalnie z przestrzenią zewnętrzną o charakterze przestrzeni publicznej, do której niezależnie od formy własności powinien być zagwarantowany dostęp dla wszystkich, służącej za miejsce spotkań, koncentracji życia społecznego, lokalizacji znaczących dla miasta obiektów, w tym z zakresu usług publicznych, handlu itd.;
§4 ust.2 pkt 2 lit. b) dla zabudowy mieszkaniowo-usługowej i usług – do 12 m, chyba że ustalenia szczegółowe stanowią inaczej,
§4 ust. 8 pkt 1 wysokość budynków zgodnie z ustaleniami szczegółowymi;
§4 ust. 9 pkt 1 lit. a) dla podniesienia standardów życia mieszkańców wyznacza się obszary przestrzeni ogólnodostępnej obejmujące zespoły: a) usług centrotwórczych w ramach terenów 1.UK.UC.1, 1.UT.1, 1.US.1, 2.US.1, 3.ZPu;
§26 ust. 1 Wyznacza się teren usług obsługi ruchu turystycznego oznaczony na rysunku planu symbolem 1.UT.1
z podstawowym przeznaczeniem pod ogólnodostępne usługi turystyki i rekreacji oraz usługi komercyjne na terenie kopalni Campi.
§26 ust. 2 pkt 1, pkt 2 W granicach terenu wyznaczonego w ust. 1 poza przeznaczeniem podstawowym dopuszcza się:
- lokalizację obiektów handlu detalicznego ściśle związanych z obsługą ruchu turystycznego,
w tym punkty pamiątkarskie, - lokalizację obiektów technicznych i sanitarnych;
§26 ust. 3 pkt 3 wysokość obiektów handlowych, technicznych i sanitarnych do jednej kondygnacji nadziemnej, wysokość obiektów – do 4 m;
§26 ust. 3 pkt 5 obowiązek realizacji w ramach inwestycji ogólnodostępnego placu publicznego np. przy obiekcie handlowym lub wypoczynku zbiorowego;
§26 ust. 5 Pozostałe zasady jak w § 4 niniejszej uchwały.
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA:
Zgodnie z [1] Uchwałą nr XVII/174/08 Rady Miejskiej w Bochni z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie: uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego terenu „Śródmieście ”(Dz. U. Woj. Małopolskiego Nr 240 poz. 1513 z 2008r. – ze zmianami) , w pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę, że § 26 ust.1 dopuszcza w terenie 1.UT.1 usługi komercyjne, a zgodnie z definicją usług komercyjnych §2 pkt 6 należy przez to rozumieć usługi
i urządzenia usługowe w zakresie handlu.
Zważywszy, że §26 ust.2 pkt 1 i pkt 2 określa obiekty poza przeznaczeniem podstawowym, czyli inne niż wymienione w §26 ust.1 oraz wymienia te obiekty jako obiekty handlu detalicznego, ściśle związane z obsługą ruchu turystycznego w §26 ust.2 pkt 1 oraz obiekty techniczne i sanitarne w §26 ust.2 pkt 2., należy przyjąć, że te obiekty nie są częścią podstawowego przeznaczenia, lecz stanowią uzupełnienie i wsparcie funkcji głównej, zapewniając jej właściwe działanie i użytkowanie.
Z kolei § 26 ust. 3 ustala warunki kształtowania zabudowy tylko dla obiektów hotelowych, wypoczynku zbiorowego
i handlowych, technicznych i sanitarnych do jednej kondygnacji nadziemnej i wysokości obiektów do 4 m, odnosząc się wprost do tych, które są wymienione w § 26 ust.2 pkt 1 i pkt 2, a opisany w §26 ust.2 pkt 1. handel to handel detaliczny ściśle związany z obsługą ruchu turystycznego.
Wobec powyższego, jeżeli mamy do czynienia z obiektem usługowym o funkcji handlowej, np. sklepem, który nie ogranicza się tylko do handlu detalicznego ściśle związanego z obsługą ruchu turystycznego, to w takim przypadku obowiązują przepisy ogólne § 4 ust. 2 pkt 2 lit. b), do których odsyła wprost § 26 ust.5 - to jest pozostałe zasady jak w § 4 niniejszej uchwały.
§4 ust. 8 pkt 1 mpzp [1] stanowi wyraźnie, że wysokość budynków określa się zgodnie z ustaleniami szczegółowymi, a w ustaleniach szczegółowych dotyczących terenu 1.UT.1 (§ 26) nie ma jakiegokolwiek odniesienia do obiektów usługowych.
Dodatkowo zgodnie z zapisami § 4 ust.9 pkt 1 lit. a) dla podniesienia standardów życia mieszkańców wyznacza się obszary przestrzeni ogólnodostępnej obejmujące zespoły usług centrotwórczych w ramach m.in. terenu 1.UT.1, co zgodnie z definicją usług centrotwórczych § 2 pkt 11 należy rozumieć jako usługi charakterystyczne dla centrum miasta, gromadzące większą liczbę ludności, nastawioną na zaspokojenie potrzeb z dziedziny kultury, rekreacji, wypoczynku i właśnie usług komercyjnych - handlu czy gastronomii - tym bardziej, że w ustaleniach szczegółowych, czyli mających pierwszeństwo, w § 26 ust.3 pkt 5 wprowadzono obowiązek realizacji w ramach inwestycji ogólnodostępnego placu publicznego np. przy obiekcie handlowym. W powiązaniu z § 4 ust.9 pkt 1) wyznaczającym obszary przestrzeni ogólnodostępnej, których definicję odnajdujemy w § 2 pkt 12 ( przez przestrzeń ogólnodostępną należy rozumieć przestrzeń otwartą w strukturze funkcjonalno-przestrzennej miasta służącej m.in. dla lokalizacji znaczących dla miasta obiektów w tym z zakresu usług publicznych i handlu) nie sposób przyjąć, biorąc pod uwagę choćby zasady logiki, wiedzy urbanistycznej czy historycznej, że obiektami znaczącymi dla miasta mogą być jednokondygnacyjne obiekty o wysokości nieprzekraczającej 4m. Zgodnie z zapisami mpzp [1] w terenie 1.UT.1 wysokość obiektów usługowych w tym o funkcji handlowej nie jest ograniczona do 4m wysokości o ile ich funkcja nie ogranicza się wyłącznie do handlu detalicznego , ściśle związanego z obsługą ruchu turystycznego, w tym punktów pamiątkarskich, obiektów technicznych i sanitarnych.
Zakres §26 ust. 1 i 2:
- § 26 ust. 1 określa przeznaczenie podstawowe terenu 1.UT.1, obejmując usługi komercyjne, do których zgodnie
z § 2 pkt 6 należy handel; - § 26 ust. 2 wskazuje obiekty poza przeznaczeniem podstawowym (handel detaliczny związany z obsługą ruchu turystycznego oraz obiekty techniczne i sanitarne). Te obiekty są traktowane jako szczególne i w ich przypadku obowiązują ograniczenia do jednej kondygnacji nadziemnej i maksymalnej wysokości 4 m.
Zakres zastosowania § 26 ust. 3 pkt 3:
- Warunki kształtowania zabudowy, o których mowa w § 26 ust. 3 pkt 3, dotyczą wyłącznie obiektów wymienionych w § 26 ust. 2, a więc handlu detalicznego ściśle związanego z obsługą ruchu turystycznego oraz obiektów technicznych i sanitarnych;
- Ograniczenie wysokości do 4 m nie odnosi się do obiektów usługowych o funkcji handlowej wymienionych
w § 26 ust. 1.
Odesłanie do przepisów ogólnych:
- § 26 ust. 5 wyraźnie odsyła do ogólnych zasad określonych w § 4, w przypadku gdy szczegółowe ustalenia nie regulują danej kwestii. Ponieważ w szczegółowych zapisach dotyczących 1.UT.1 nie ma odrębnych ograniczeń dla wysokości ogólnych usług komercyjnych (w tym handlu), należy stosować ogólną zasadę wysokości do 12 m dla usług zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 2 lit. b).
Znaczenie obiektów centrotwórczych i przestrzeni ogólnodostępnej:
- § 26 ust. 3 pkt 5 wymaga realizacji przestrzeni publicznej (np. placu) przy obiektach handlowych na terenie 1.UT.1, co wskazuje na znaczenie takich obiektów w strukturze urbanistycznej;
- Definicja usług centrotwórczych z 2 pkt 11 oraz przestrzeni ogólnodostępnej z § 2 pkt 12 podkreśla rolę usług komercyjnych, w tym handlu, jako kluczowych elementów przestrzeni miejskiej. Ograniczenie ich wysokości do
4 m byłoby nielogiczne i niezgodne z zasadami urbanistycznymi.
Przepisy szczegółowe a ogólne:
- Zgodnie z § 4 ust. 8 pkt 1, wysokość budynków powinna być zgodna z ustaleniami szczegółowymi, a w przypadku ich braku – z przepisami ogólnymi. Ponieważ w § 26 brak szczegółowych regulacji dla usług komercyjnych poza handlem detalicznym związanym z obsługą ruchu turystycznego, zastosowanie mają ogólne przepisy dopuszczające wysokość do 12 m.
Wnioski:
Zdaniem Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP w terenie 1.UT.1 dla obiektów usługowych o funkcji handlowej, nie ograniczających się wyłącznie do handlu detalicznego związanego
z obsługą ruchu turystycznego, należy stosować ogólne przepisy określone w § 4 ust. 2 pkt 2 lit. b), tj. maksymalną wysokość budynków usługowych do 12 m.
(AW)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej IARP
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.