partner strategiczny Okno-pol
partnerzy Okno-pol         Okno-pol     Okno-pol

Kraków, 20 czerwca 2024 r.

 

OPINIA nr ZR 285

 

 Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
 

 

Treść pytania:

Inwestor zwrócił się do W. A. Urzędu Miasta Krakowa z wnioskiem o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym, jednorodzinnym. Przedmiotowy budynek powstał na podstawie pozwolenia na budowę z 1969 roku i od momentu powstania do dziś nie zmienił swojej funkcji, ani też nie był poddawany przebudowom, w wyniku których charakter lub liczba lokali uległaby zmianie. Budynek posiada III kondygnacje nadziemne - parter obejmujący garaż, kotłownię i komórki lokatorskie, oraz I i II piętro które zawierają wyłącznie funkcje mieszkalne. Wszystkie trzy kondygnacje połączone są komunikacją pionową - wydzieloną klatką schodową. Budynek w 1969 r powstał jako budynek mieszkalny, jednorodzinny - bez informacji w dokumentacji Projektu Budowlanego, czy jest on jedno-, czy też dwulokalowy.

Obecnie prowadzący powyższą sprawę organ administracji architektoniczno-budowlanej zażądał przedstawienia zaświadczenia o braku wniesienia sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania z budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy.

Mam pytanie, co do zasadności takiego żądania, ponieważ:

- zgodnie z Art. 3 pkt 2a prawa budowlanego mówiąc o budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

- ponadto nie zachodzi żadna z przesłanek wymienionych w Art. 71 prawa budowlanego - nie dochodzi do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska ani wielkości lub układu obciążeń.

Moim zdaniem, biorąc pod uwagę aktualną definicję budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, czy dany budynek posiada jeden czy też dwa lokale mieszkalne - to ciągle jest to budynek mieszkalny, jednorodzinny. Jak wspomniano w opinii MPOIA nr 154 - budynek mieszkalny dwulokalowy nie ma swojej odrębnej definicji.

Inspektor prowadzący ww. sprawę argumentował swoje żądanie domniemaną zmianą obciążeń konstrukcji budynku oraz koniecznością wykazania przy procedurze zmiany sposobu użytkowania - zapewnienia wymaganych ilości miejsc postojowych zgodnych z wymogami obowiązującego MPZP.

Poniżej rysunki wszystkich kondygnacji przedmiotowego budynku z projektem wyodrębnienia samodzielności dwóch lokali mieszkalnych.

Rzut parteru

Rzut I piętra

Rzut II piętra

 

Podstawy prawne:

[1] USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414)

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(...)

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

(...)

Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony)

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

(...)

 

[2] USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2021.1048)

(...)

Art.  2. 1.  Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

(...)

 

Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA RP: 

Jak słusznie zauważył autor pytania i jak zostało to przedstawione w opinii MPOIA nr 154 - w przepisach prawa budowlanego nie ma odrębnych definicji dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego jednolokalowego i budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Zgodnie z Art. 3 pkt 2a Ustawy Prawo Budowlane [1] w tej samej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego mieści się zarówno budynek mieszkalny jednorodzinny jednolokalowy, jak i budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, który z kolei może być złożony z dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego.

Przedmiotowy budynek użytkowany jest obecnie jako dom jednorodzinny bez określenia w jakimkolwiek dokumencie, czy są w nim dwa lokale mieszkalne czy tylko jeden. Wobec tego wyodrębnienie w nim zgodnych z Art. 3 pkt 2a Ustawy Prawo Budowlane [1] samodzielności dwóch lokali mieszkalnych, jedynie precyzyjnie zdefiniuje ten budynek jednorodzinny jako dwulokalowy, w żadnej mierze nie zmieniając jego sposobu użytkowania. Budynek jednorodzinny nadal pozostanie budynkiem jednorodzinnym. 

Nie zachodzi także żadna zmiana warunków użytkowania budynku, które są wymienione w Art. 71 Ust. 1 pkt. 2 i pkt. 3 Ustawy Prawo Budowlane [1], gdzie przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

 

Wnioski:

Procedura wydania zaświadczeń o samodzielności lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku mieszkalnym jednorodzinnym  służyć ma jedynie uporządkowaniu spraw własnościowych budynku, bez wprowadzania jakichkolwiek zmian budowlanych.

Z powyższej analizy obowiązujących przepisów wynika, że przy ww. wyodrębnianiu samodzielności lokali w tym budynku nie nastąpi zmiana sposobu użytkowania budynku. Wobec tego żądanie przedstawienia zaświadczenia o braku wniesienia sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania budynku jest bezpodstawne.

Nie ma również konieczności odnoszenia się do aktualnie obowiązującego MPZP, ponieważ budynek został wykonany w roku 1969 r. Zapis Ustawy o własności lokali [2] Art. 2. Ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. zgodnie z zapisem w Art.2. Ust. 1b.

(KS)

 

arch. Marek Kaszyński

Przewodniczący Rady 

Małopolskiej Okręgowej IARP

 

arch. Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

 

 

 

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.