Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 9 marca 2023 r.

OPINIA nr ZR 243

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 w sprawie interpretacji przepisów dotyczących zabudowy śródmiejskiej

Treść pytania:

Czy w przypadku, gdy w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany teren znajduje się w strefie tzw. zabudowy śródmiejskiej należy rozumieć, że cała zabudowa w tym terenie, tak istniejąca, jak i nowoprojektowana, podlega szczególnym regulacjom wynikającym z zabudowy śródmiejskiej, w szczególności § 13 oraz § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225 z późn. zm.)?

Podstawy prawne:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, (Dz.U.2019 r. poz. 1065. z późn. zm.)

§ 3 ust. 1 [Definicja zabudowy śródmiejskiej]

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

1) zabudowie śródmiejskiej – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

§ 13 [Naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi - przesłanianie]

1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m;

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

§ 40 [Miejsca zabaw dla dzieci]

1. W zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.
2. Nasłonecznienie placu zabaw dla dzieci powinno wynosić co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10⁰⁰-16⁰⁰. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 2 godziny.
3. Odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów powinna wynosić co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów § 19 ust. 1.

§  60 [Nasłonecznienie pokoi dziennych w lokalach mieszkalnych oraz pomieszczeń w placówkach oświaty]

1. Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8⁰⁰–16⁰⁰, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7⁰⁰–17⁰⁰.
2. W mieszkaniach wielopokojowych wymagania ust. 1 powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju.
3. W przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1, do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA RP:

Zgodnie z definicją zawartą w § 3 ust. 1 Rozporządzenia – przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia. W dalszej części Rozporządzenia pojęcie „zabudowy śródmiejskiej” użyte jest jedynie w kontekście przepisów dot. zachowania minimalnych parametrów naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi (przesłanianie § 13
i nasłonecznienie § 60) a także nasłonecznienia placów zabaw dla dzieci (§ 40).

Sensem przepisów § 13 i § 60 jest zachowanie odpowiedniej, minimalnej odległości pomiędzy budynkami, pozwalającej na zapewnienie normatywnych warunków naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Upraszczając przepis zawarty w § 13 – aby zapewnić odpowiednie parametry przesłaniania
w oknach pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, należy usytuować budynek znajdujący się naprzeciwko tych okien w odległości wprost proporcjonalnej do wysokości przesłaniania (obliczanej od najniższej krawędzi parapetu badanego okna do najwyższej krawędzi przesłaniania w budynku przesłaniającym). Podobnie w przypadku § 60 – minimalna, wynikowa odległość pomiędzy budynkami powinna umożliwiać nasłonecznienie przynajmniej jednego pokoju dziennego w każdym z lokali mieszkalnych przez co najmniej 3 godziny w dniach równonocy, a w przypadku § 40 minimalna odległość budynków od placu zabaw dla dzieci powinna zapewniać nasłonecznienie tego placu przez co najmniej 4 godziny w dniach równonocy.

A zatem, wszystkie przepisy dotyczące kwestii naturalnego oświetlenia i nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (i placów zabaw dla dzieci) w istocie regulują minimalne, wzajemne odległości pomiędzy budynkami lub pomiędzy budynkami a obszarami placów zabaw. W celu umożliwienia realizacji zabudowy o charakterze śródmiejskim, charakteryzującej się zwiększoną intensywnością – tj. zmniejszeniem odległości pomiędzy budynkami a także zwiększeniem ich wysokości, Ustawodawca wprowadził do przepisów zawartych w § 13, 40 i 60 zapisy, które w przypadku realizacji budynków w strefie zabudowy śródmiejskiej dopuszczają zmniejszenie wzajemnych odległości pomiędzy budynkami w sposób ograniczający o połowę normatywne parametry przesłaniania i nasłonecznienia. I tak, w przypadku zabudowy śródmiejskiej minimalna odległość budynku przesłaniającego od okien budynku przesłanianego powinna wynosić co najmniej połowę nominalnej odległości wynikającej z wysokości przesłaniania. Podobnie w przypadku budynku zacieniającego sąsiedni budynek mieszkalny w zabudowie śródmiejskiej, odległość budynku zacieniającego może zostać zmniejszona względem budynku zacienianego, ale w taki sposób, ażeby zapewnić przynajmniej połowę normatywnego czasu nasłonecznienia (1,5 godziny) w przynajmniej 1 pokoju dziennym w każdym z lokali.
W przypadku budynku zacieniającego plac zabaw dla dzieci, jego odległość od placu zabaw powinna umożliwiać jego 2 godzinne nasłonecznienie. Poza strefą zabudowy śródmiejskiej nasłonecznienia placu zabaw powinno wynosić co najmniej 4 godziny w dniach równonocy.

W przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza strefę zabudowy śródmiejskiej na terenie już zabudowanym, to właśnie po to, by umożliwić intensyfikację przyszłej (oraz istniejącej) zabudowy na tym obszarze.

Omawiane powyżej przepisy dot. wzajemnych odległości pomiędzy budynkami muszą być zapewnione zarówno w budynkach nowoprojektowanych jak i w istniejących budynkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych pierwszych.

Należy zauważyć, że gdyby w momencie wejścia w życie planu miejscowego, wprowadzającego na danym obszarze strefę zabudowy śródmiejskiej istniała konieczność wprowadzenia rozróżnienia pomiędzy budynkami, które już istniały na tym terenie a budynkami, które na tym terenie dopiero powstaną, to de facto intensyfikacja zabudowy na tym terenie byłaby niemożliwa.

W sytuacji, gdyby możliwość ograniczenia o połowę nominalnych parametrów naturalnego oświetlenia i nasłonecznienia można było stosować jedynie w stosunku do nowoprojektowanych budynków a do budynków istniejących już nie, to wzajemne odległości pomiędzy tymi budynkami i tak wynikałyby z konieczności zachowania nominalnych parametrów przesłaniania i nasłonecznienia dla budynków istniejących – czyli tyle, ile dla terenów poza obszarem zabudowy śródmiejskiej.

To oznacza, że zastosowanie takiego warunku stałoby w jawnej sprzeczności z celem dla którego Ustawodawca wprowadził do rozporządzenia definicję zabudowy śródmiejskiej.

A zatem oczywiste jest, że w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza na danym terenie strefę zabudowy śródmiejskiej, to przepisy § 13 ust. 4, § 40 ust. 2 oraz § 60 ust. 3 należy stosować do wszystkich budynków znajdujących się na tym terenie.

(MK)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Piotr Chuchacz
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP