KONGRES ARCHITEKTURY POLSKIEJ
Architekt contra Inwestor - 12 maja 2026 
Debata w siedzibie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP 

  
PODSUMOWANIE DEBATY I WNIOSKI

Debata dotycząca roli i znaczenia architekta w procesie inwestycyjnym.

 
Architekci:
 
Małgorzata Dembowska, WXCA Architekci, Warszawa
Krzysztof Ingarden, Ingarden & Ewý Architekci, Kraków
Józef Białasik, B2 Studio, Kraków
 
Inwestorzy:
 
Kamila Rosińska, Kierownik projektu Grupy Arche, Warszawa
Anna Kula, Kierownik projektów, Zarząd Inwestycji Miejskich w Krakowie
Piotr Stawiarski, Członek Zarządu Oddziału Krakowskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich
 
Moderator: Marta A. Urbańska, Architekt, Ekspert EU - Fundacji Miesa van der Rohe
 
 
I część  - prezentacje Prelegentów (łącznie ok 2h)
 
1. Małgorzata Dembowska zaprezentowała studium przypadku – projekt urbanistyczno-architektoniczny terenów mieszkaniowych wraz z funkcjami towarzyszącymi na terenie dawnych zakładów FSO na Żeraniu w Warszawie. Imponujących rozmiarów zamierzenie inwestycyjne, poza aspektami czysto architektonicznymi i społecznymi (jak wykorzystanie dziedzictwa przemysłowego) i ekologicznymi, jest okazją do rozmowy na temat organizacji pracy, decyzyjności, koordynacji między kilkoma zespołami/pracowniami. A także na temat szeregu innych wyzwań, jakie stoją zarówno przed Inwestorem, jak i Architektem przy realizacji ambitnych, wielohektarowych projektów. W prezentacji podkreślono znaczącą rolę udziału osób decyzyjnych na każdym etapie procesu Inwestycyjnego. 
 
2. Krzysztof Ingarden przybliżył proces powstawania kampusu UJPII na Ruczaju oraz nowopowstałego budynku dydaktycznego w sąsiedztwie biblioteki, obu projektu IEA Architekci.  Z prezentacji można było odczytać, jak istotne dla zachowania spójności urbanistyczno-architektonicznej jest to, aby mimo upływu lat, projektowanie danej przestrzeni/założenia urbanistycznego przy współpracy z Inwestorem, kontynuowane było przez jednego Autora-Architekta, który w spójny i konsekwentny sposób może rozwijać pierwotną koncepcję. Jednocześnie wskazano też na coraz bardziej restrykcyjne, a niekiedy niezgodne z prawem zapisy umów o prace projektowe, w szczególności mające na celu pozbawienie Architekta-Twórcy praw autorskich osobistych do dzieła. Stoi to w jawnej sprzeczności z obowiązującą ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych. 
 
3. Józef Białasik – przedstawił, w szerokim ujęciu problemowym, relacje Architekt-Inwestor. Przeanalizowana została rola i znaczenie Architekta w procesie inwestycyjnym, na przestrzeni wieków od Egiptu i starożytnej Grecji do czasów współczesnych. Duży nacisk położono na praktyczny aspekt współpracy z Inwestorami oraz pogarszające się warunki wykonywania zawodu. Stale rosnące koszty składowe dokumentacji projektowej oraz nieustanne zwiększanie wymagań i obowiązku przy jednoczesnym stale spadającym wynagrodzeniu. Jednocześnie wszystko to dzieje się w otoczeniu prawno-instytucjonalnym, które - zdaniem prelegenta - mniej więcej od 2015 r. stale zmierza w złą stronę, w kierunku uznaniowości zamiast stosowania litery prawa. Wskazano, że jedną z głównych przyczyn pogarszającej dążenie Inwestorów do zlecania za określoną cenę nieokreślonego zakresu, w nieokreślonym czasie, podczas gdy Architekci dążą do ustalania określonego zakresu w określonym czasie za określoną cenę. Jako postulaty i propozycje rozwiązań wskazano:

• Konieczność wywierania presji na legislatorów zmierzającą do ustanowienia kryterium jakościowego jako wiodącego;
• „Uwspólnienie” celów Architektów i Inwestorów, głównie w obszarze doprecyzowania obowiązków i wymagań dla Inwestorów w przepisach dotyczących planowania przestrzennego;
• Dbałość o relacje osobiste i wzajemny szacunek uczestników procesu Inwestycyjnego.

4. Kamila Rosińska zaprezentowała sposób prowadzenia inwestycji grupy Arche. Od wyboru obiektów – nietypowych, nietuzinkowych, o charakterze zabytkowym lub postindustrialnym. Omówione zostały pryncypia oraz motywacje, a także podejście zarówno do samej inwestycji, jak i ludzi, zespołów tworzących dany projekt - w tym także Architektów. Przedstawiono bardziej szczegółowo kilka przykładów inwestycji, wskazując m.in. na autorskie podejście, w którym obiekty nie są „w pełni” zrealizowane. W każdej z inwestycji pozostawiana jest duża swoboda dla przyszłych administratorów/operatorów obiektu, tak aby mogli, wedle własnego uznania, dokończyć aranżacji. Jako zasadę przyjmuje się pozostawianie elementów wnętrz w stanie surowym, nietynkowanych ścian i stropów, które są oswajane i „zmiękczane” np. dziełami sztuki, tekstyliami, często tworzonymi w trakcie prac społecznych. Integracja oraz partycypacja lokalnej społeczności to również stałe punkty na mapie procesu inwestycyjnego spółki.
 
5. Anna Kula przedstawiła realizacje oraz plany Zarządu Inwestycji Miejskich w Krakowie, który jako Zamawiający Publiczny prowadzi najwięcej projektów dot. m.in. przestrzeni publicznych, obiektów użyteczności publicznej oraz inwestycji liniowych w Krakowie. Spośród zrealizowanych przedsięwzięć pokazano m.in. Centrum Kongresowe ICE oraz Stadion Miejski Cracovii, ponadto szereg placówek opiekuńczo-edukacyjnych oraz projektów infrastrukturalnych. Aktualnie realizowana jest kładka Kazimierz-Ludwinów (proj. BP Lewicki Łatak), której otwarcie planowane jest w sierpniu b.r. Ponadto jednostka aktualnie zajmuje się przygotowaniem inwestycji sektora mieszkaniowego. Przygotowywane są konkursy architektoniczno-urbanistyczne dla budownictwa społecznego.
 
6. Piotr Stawiarski zaprezentował działania Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Organizacja zrzeszająca ponad 330 firm deweloperskich z całej Polski jest dowodem na profesjonalizację branży. W ramach swojej działalności Związek podejmuje szereg inicjatyw, które mają na celu dbanie o kondycję rynku deweloperskiego w Kraju. Do najważniejszych obszarów należą angażowanie się w debaty, dyskusje i aktywne uczestnictwo w procesach legislacyjnych. Ponadto działania na polu edukacyjnym, organizacja wydarzeń branżowych oraz reprezentacja środowiska i dbanie o wizerunek dewelopera.
 
 
Część II – debata (ok. 1 h)
 
Debata, w której prelegenci szerzej opowiedzieli o współczesnych wyzwaniach procesu inwestycyjnego, podkreślając jednocześnie konieczność współdziałania Inwestora z Architektami, pozwoliła na wyodrębnienie się kilku wątków:

• aktualnie po stronie Inwestora, niekiedy pojawia się więcej architektów niż po stronie pracowni projektowej;
• umowy dot. niewykonywania autorskich praw osobistych do utworu mogą mieć zastosowanie jedynie w określonym czasie, w celu zachowania planów strategii marketingowej, jednak nie mogą być stosowane dla umów dot. zamówień publicznych;
• w celu poprawy warunków wykonywania zawodu Architekta, należy przede wszystkim zadbać o właściwe szacowanie oraz przeznaczanie adekwatnych środków na dokumentację projektową w projektach realizowanych z pieniędzy publicznych;
• jednym z rozwiązań dla poprawy jakości architektury jest zwiększenie udziału konkursów w zamówieniach publicznych. Jednocześnie Inwestorzy publiczni cenią sobie, jako najszybszą, formułę „zaprojektuj i wybuduj”, która jednakże - jak wskazały głosy Publiczności - jest bardzo często gwarancją marginalizacji roli Architekta, co przekłada się negatywnie na jakość architektury;
• wskazano na rosnąca świadomość Inwestorów, którzy, wobec nasycenia rynku, coraz częściej rozumieją znaczenie dobrej architektury – jako wartości trwałej w materiale i czasie, zatem także zyskownej;
• poruszone zostały kwestie odpowiedzialności, nie tylko za przestrzeń i architekturę, lecz również wzajemnych relacji i zaufania, bez którego umowy, nawet 100-stronicowe na prace projektowe, nie dają gwarancji prawidłowej realizacji kontraktu. Brawami została nagrodzona informacja, mówiąca o tym, że w spółce Arche umowy z architektami mają 3 strony.

W końcu podkreślono wartość debat, wymiany poglądów i dyskusji w gronie zaangażowanych Architektów i świadomych Inwestorów.

arch. Marek Sanecki, współpraca: arch. Marta A. Urbańska

Autor zdjęć: Patryk Czornij