Zabudowa bliźniacza i wiaty.

L.dz. 778/MPORIA/2025

Kraków, 29 kwietnia 2025 r.  

OPINIA nr ZR 311

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Pytanie nr 3.

W odniesieniu do definicji z art. 3 pkt 2, 2 a Prawa Budowlanego, czy dwa budynki stykające się wiatami garażowymi są budynkami w zabudowie bliźniaczej?

Załącznik – Rys. nr 1

Materiał źródłowy:

„ Art.3.Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku ;’’

oraz

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1063/17: ” Zabudowę bliźniaczą cechuje między innymi to, że każdy obiekt posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł w całości stanowić odrębny przedmiot własności .

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2016 r., sygn. akt II OSK 64/15: „ nie budzi wątpliwości, że zabudowę bliźniaczą charakteryzuje miedzy innymi to, że każdy obiekt posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł w całości stanowić odrębny przedmiot własności. O ile zatem istnienie szczeliny dylatacyjnej nie jest elementem niezbędnym do uznania, że budynek jest ”bliźniakiem” , o tyle niewątpliwie dla takiego stwierdzenia niezbędne jest istnienie dwóch odrębnych ścian, np. przylegających do siebie. Innymi słowy: obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian.

Pytanie nr 4.

Co należy rozumieć pod pojęciem wiaty, o której mowa w art.29 ust. 1 pkt 14 ustawy – Prawo budowlane? Czy wiata może być usytuowana między 2 budynkami?

Materiał źródłowy:

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 1260/12, powszechnie za wiatę uważa się:

- budowlę, która składa się z konstrukcji dachowej wspartej na słupkach,

- lekką budowlę w postaci dachu wspartego na słupach, niekiedy ze ściankami z boku, np. nad peronem kolejowym, parkingiem, magazynem, przystankiem.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 3465/18, orzecznictwo posiłkowo przywołuje definicję wiaty zawartą w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,  według której wiata to pomieszczenie naziemne, nieobudowane ścianami ze wszystkich stron lub bez ścian.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2020 r., sygn.. akt II OSK1082/19, kwalifikacja wiaty wymaga każdorazowo oceny organów. Analiza tego orzecznictwa wskazuje, że wiata to samodzielna, lekka budowla, która posiada dach, niekiedy ściany, i której celem jest ochrona miejsca lub rzeczy przed oddziaływaniem atmosferycznym (deszczem, śniegiem wiatrem).

Do pytań nr 3 i 4 dołączono poniższy rysunek.

Rys. nr 1

Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA RP:

Podstawa prawna:

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z późniejszymi zmianami.

Art.3.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku ;

[2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z późniejszymi zmianami.

Art.  29 ust. 1 pkt 14

1.  Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:

14) wolno stojących:

1. parterowych budynków gospodarczych,
2. garaży,
3. wiat

- o powierzchni zabudowy do 35 m² , przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

Odpowiedź na pytanie nr 3.

W przepisach prawnych brak jest definicji „legalnej” budynku w zabudowie bliźniaczej, jednakże z treści [1] art. 3 pkt 2 i 2 a ustawy Prawo budowlane oraz z przytoczonych wyroków sądów możemy określić ważne parametry zabudowy bliźniaczej. Trzeba nadmienić również, że na stronie www MPOIA RP dostępne są inne opinie ZR na temat zabudowy bliźniaczej.

W wyrokach sądów pojawiają się ściślejsze określenia zabudowy bliźniaczej wskazujące na charakterystyczne cechy zabudowy bliźniaczej jak:

- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1063/17: „(…) każdy obiekt posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł
w całości stanowić odrębny przedmiot własności (…)”.

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2016 r., sygn. akt II OSK 64/15 ,,(…) obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian (…)”.

Biorąc pod uwagę podstawę prawną [1]  art. 3 pkt 2) i 2 a) oraz powyższe wyroki, można uznać, iż nazwa – „zabudowa bliźniacza” odnosi się do dwóch budynków jednorodzinnych, które to przez swoje ustawienie względem siebie i przylegające dwie odrębne ściany budynków tworzą w całości tzw. „zabudowę bliźniaczą”.

Odpowiadając na pytanie nr 3 trzeba stwierdzić, że dwa budynki przedstawione na rysunku – Rys. nr 1 - stykające się wiatami garażowymi, nie są budynkami w zabudowie bliźniaczej, ponieważ domy w „zabudowie bliźniaczej” muszą stykać się swoimi ścianami, czyli doprecyzowując – ścianami tych budynków. Jeśli budynki jednorodzinne stykają się wiatami, wstawionymi pomiędzy budynki -  nie są to domy w zabudowie bliźniaczej.

Klasyfikacja przedstawionej na rysunku - Rys nr 1 - jednorodzinnej zabudowy uzależniona jest od założeń projektowych projektanta : czy pomiędzy domami jednorodzinnymi zaprojektowano:

1. wiaty garażowe jako budowle,
2. niezależne budynki garażowe z przylegającymi pomiędzy nimi ścianami,
3. czy też są to części budynków jednorodzinnych mieszczące garaż.

W każdym z powyższych przypadków a), b), c) założenia projektowe zmienią charakter zabudowy jednorodzinnej. Jeżeli zatem przedstawione na rysunku - Rys. nr 1 – wiaty są faktycznie wiatami garażowymi (to projektant określa czy obiekty są budowlami / budynkami), to rysunek przedstawia dwa budynki w zabudowie bliźniaczej w centralnej części rysunku oraz dwa budynki wolnostojące z przylegającymi do nich wiatami po lewej i prawej stronie.

Należy również nadmienić, że usytuowanie wiat garażowych obok budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest uzależnione od innych przepisów, które projektant odpowiadający za projekt powinien wziąć pod uwagę w danej sytuacji (np.: przepisy odrębne dotyczące odległości między budynkami, odległości od okien, od granic działki itp).

Odpowiedź na pytanie nr 4.

Można stwierdzić, że wiata jest budowlą a nie budynkiem, nie może być zamknięta ze wszystkich stron, posiada własną konstrukcję dachową oraz (przeważnie lekką) konstrukcję nośną. Wiata nie może posiadać znamion garażu, ponieważ nie jest to ten sam obiekt, garaż jest budynkiem a wiata - budowlą.

Odpowiadając na pytanie nr 4, wiaty garażowe mogą być umieszczone przy/pomiędzy budynkami jednorodzinnymi ale nie mogą być umieszczone pomiędzy dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, gdyż jak określiliśmy powyżej, w odpowiedzi na pytanie nr 3, wymogiem zabudowy bliźniaczej jest stykanie się obu budynków jedną ze ścian, a usytuowanie wiaty w taki sposób powoduje niespełnienie tego warunku.

Każdorazowo w projekcie możliwość usytuowania wiaty określa  projektant, biorąc pod uwagę zapisy
w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego czy w Warunkach Zabudowy dla konkretnej inwestycji, założenia projektowe a także przepisy odrębne, które należy rozpatrywać łącznie jak np.: przepisy
p. pożarowe, odległości od sąsiednich budynków czy też od granic innych działek a także od tych czynników zależy decyzja, czy wiata może znaleźć się pomiędzy dwoma budynkami.

(MJ)

arch. Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców

przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Marek Kaszyński

Przewodniczący Rady 

Małopolskiej Okręgowej IARP

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.