Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.
Kraków, 28 kwietnia 2023 r.
OPINIA nr ZR 249
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytania:
Zaprojektowaliśmy i otrzymali ostateczne pozwolenie na budowę na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w Krakowie – dom parter i dwa piętra z płaskim dachem. Pozwolenie na budowę z początku 2020 roku, dokumentacja opracowywana pod starymi przepisami, sprzed nowelizacji Prawa Budowlanego w 2019 r. W załączniku przesyłam rzut pierwszego piętra, gdzie w ścianie południowej tj. po lewej stronie rzutu, zaprojektowaliśmy okna do ziemi, z barierką szklaną – bez balkonów.
Teraz gdy Inwestor chce rozpocząć budowę, chciałby jednak mieć balkony na ścianie południowej. Czy taka zmiana, według Państwa opinii, jest zmianą nie istotną w myśl art. 36a pkt 5 Prawa Budowlanego? Przy założeniu, że zmiana ta nie narusza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz jest zgodna z zapisami warunków technicznych np. dotyczących odległości balkonu od granicy działki. Czytając literalnie art. 36a pkt 5 ppkt 2, wydaje mi się, że dobudowa balkonu nie zmienia charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, nie mniej, jeśli uznać, że balkon wydłuża budynek, to już zmienia.
Starałem się uzyskać opinię w PINBie przy Wielickiej, lecz nie byli chętni do udzielania informacji, wspominali zaś, że należy też brać pod uwagę, z jakiego okresu pochodzi pozwolenie na budowę tj. pod którymi przepisami była opracowywana dokumentacja i uzyskiwane pozwolenie na budowę. Czy to prawda w tym wypadku?
Podstawy prawne:
[1] USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. PRAWO BUDOWLANE tekst jednolity (Dz.U. z 2023 r. poz. 682).
Art. 36a ust. 5, w brzmieniu, które weszło w życie z dn. 19.09.2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 471).
5. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
c) liczby kondygnacji;
[…]
[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (stan na 15.04.2022 r.).
§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
[3] USTAWA z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw
Art. 27. 1. Do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych:
1) w przypadkach, o których mowa w art. 25 i art. 26,
2) dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia
– przepisy ustaw zmienianych w art. 1–4, art. 6 oraz art. 8–24 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym
Art. 28. Do spraw, o których mowa w art. 25–27:
1) stosuje się:
a) przepisy art. 36a ust. 5 i art. 40 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą,
b) przepisy art. 36a ust. 5b ustawy zmienianej w art. 1;
Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA RP:
Jak wynika z treści pytania oraz z załączonych rysunków, zaprojektowany balkon nie zmniejsza odległości budynku od granic działki w sposób naruszający wymogi WT, a co za tym idzie – nie zmienia obszaru oddziaływania.
Zaprojektowanie balkonu nie zwiększa charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego wymienionych w Art. 63a ust 5. PB. (Szczegółowe wyjaśnienie tego zagadnienia opisano w opinii ZR 104 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP). Jeżeli wprowadzona zmiana polegająca na dodaniu balkonu i zmianie układu otworów okiennych nie narusza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to przyjęte rozwiązania projektowe nie stanowią istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu.
Dla wyjaśnienia należy dodać, że słusznym jest stwierdzenie pytającego, że przy rozpatrywaniu tego zagadnienia należy brać pod uwagę czas wprowadzania zmian do projektu. Wprowadzenie do projektu nowego balkonu przed 19. września 2020 byłoby zmianą istotną, ponieważ przy ocenie zmian brany był pod uwagę parametr kubatury, a balkon zgodnie z normą jest do niej wliczany (do wysokości balustrady).
(ŁS)
arch. Wojciech Dobrzański
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP
arch. Marek Kaszyński
Przewodniczący Rady
Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP