partner strategiczny Okno-pol
partnerzy Okno-pol         Okno-pol     Okno-pol

 

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.


Kraków, 5 października 2022 r.

 

OPINIA nr ZR 222

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

w sprawie interpretacji pojęcia „centra handlowe”

 

 

Treść pytania:

Proszę o interpretację pojęcia „centra handlowe” zawartego w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. poz. 1839 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Czy obiekt handlowy z trzema niezależnymi lokalami handlowymi dostępnymi z zewnątrz (bez pasażu wewnętrznego) o powierzchni użytkowej 1936,66 m² (pow. sprzedaży 1450,54 m²) powinien być zakwalifikowany jako „centrum handlowe” w rozumieniu ww. rozporządzenia? 

 

Podstawy prawne:

[1] Ustawa Prawo Budowlane t.j. z 7 lipca 2020 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351, z 2022 r. poz. 88)

Załącznik do ww. ustawy:

Kategoria XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.

 

[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U.2019.1065 t.j. z 7.06.2019), w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

(…)

pkt 6) budynku użyteczności publicznej – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny;

 

[3] Rozporządzenie Rady Ministrów z 10 września 2019 r. (Dz.U. 2019 poz. 1839 z późn. zm.) w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko

§ 3. ust. 1. Do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć:

(…)

pkt 56) centra handlowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż:

a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy,

b) 2 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a;

 

[4] USTAWA z 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 293, 471. 782, 1086, 1378, z 2021 r. poz. 11. z późn.  zm.) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

pkt 19) „powierzchni sprzedaży” − należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.);

(…)

art. 10 ust. 3a. Jeżeli na terenie gminy przewiduje się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², w studium określa się obszary, na których mogą być one sytuowane.

ust. 3b. Lokalizacja obiektów, o których mowa w ust. 3a, może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

 

[5] USTAWA z 11 maja 2007 r. (Dz.U. z 2007 r. nr 127 poz. 880) o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (uchylona)

art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)   wielkopowierzchniowym obiekcie handlowym – rozumie się przez to obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m², w którym prowadzona jest jakakolwiek działalność handlowa;

2)   powierzchni sprzedaży – rozumie się przez to powierzchnię, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717, z późn. zm.);

 

[6] WYROK Trybunału Konstytucyjnego z 8 lipca 2008 r. sygn. akt K 46/07* (Dz.U. z 2008 r. nr 123 poz. 803)

W imieniu Rzeczypospolitej Polskiej Trybunał Konstytucyjny (…) orzeka:

Ustawa z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz.U. nr 127, poz. 880) jest niezgodna z art. 2, art. 20 i art. 22 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

 


Opinia Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA RP: 

Wymienione w pytaniu pojęcie „centra handlowe” zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów [3] z 10 września 2019 r. poz. 1839 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko nie jest zdefiniowane w obowiązujących regulacjach prawnych.

Zgodnie z zapisami Ustawy [1] Prawo Budowlane „centra handlowe” jedynie zaliczono jako obiekt kategorii XVII, a w Rozporządzeniu M.I. [2] budynek handlu określono jako budynek użyteczności publicznej.

Z kolei w Ustawie [4] o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawarto wymogi dla lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² : konieczność określenia obszarów, na których mogą być one sytuowane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 10 ust. 3a.) oraz konieczność lokalizacji obiektów, o których mowa w ust. 3a, wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 10 ust. 3b.). W Ustawie [4] o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 2. pkt 19) zdefiniowano również „powierzchnię sprzedaży” jako tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). W Ustawie [4] nie pojawia się jednak definicja terminów „centra handlowe” lub „centrum handlowe”.

Co prawda w 2007 r. uchwalono Ustawę [5] o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, która w założeniu stanowić miała doprecyzowanie Ustawy [4] o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w Ustawie [5] zdefiniowano wielkopowierzchniowy obiekt handlowy, zmieniono kryterium wielkości powierzchni sprzedaży obiektów handlowych, które należy określić w studium z 2000 m² na 400 m², oraz zawarto szereg innych regulacji), ale w 2008 r. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego ustawa ta została uchylona przez jej niezgodność z art. 2, art. 20 i art. 22 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Przy całkowitym braku zdefiniowania w obecnie obowiązujących regulacjach prawnych terminów „centra handlowe” lub „centrum handlowe”, należy przyjąć najbardziej powszechną klasyfikację, która uznawana jest zarówno przez polskie, jak i międzynarodowe organizacje handlowe.

Takimi organizacjami są:  

  • w Polsce – Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH), która jest największą w Polsce organizacją non-profit działającą na rzecz rozwoju branży centrów handlowych. Od 19 lat reprezentuje członków w środowisku biznesowym, politycznym i społecznym. 70% powierzchni centrów handlowych w Polsce jest w rękach firm stowarzyszonych w PRCH. Obecnie Rada zrzesza około 200 firm działających w sektorze centrów handlowych, w tym największych właścicieli i zarządców. (informacje wg https://prch.org.pl) 
  • w skali międzynarodowej – International Council of Shopping Centres (ICSC) powstałej w 1957 roku w Stanach Zjednoczonych globalnej organizacji działającej w branży Centrów Handlowych, posiadającej 70 000 członków w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i w ponad 80 innych krajach, łączącej ponad 25 narodowych, jak i regionalnych rad centrów handlowych na całym świecie. Członkami ICSC są właściciele centrów handlowych, deweloperzy, menadżerowie, specjaliści ds. marketingu, detaliści, firmy wynajmujące powierzchnię handlową i inni specjaliści – wykładowcy akademiccy jak również urzędnicy. (informacje wg https://www.icsc.com) 

 

Definicja centrów handlowych według ICSC uznawana przez PRCH:

Centrum handlowe – nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest zarządzana jako jeden podmiot handlowy, składająca się ze sklepów oraz części wspólnych, o minimalnej powierzchni najmu (GLA) 5 000 m² oraz składająca się z minimum 10 sklepów.

 

Wniosek:

Zgodnie z powyższą powszechnie stosowaną definicją centrów handlowych (według ICSC uznawaną przez PRCH) wymieniony w pytaniu obiekt handlowy z trzema niezależnymi lokalami handlowymi dostępnymi z zewnątrz (bez pasażu wewnętrznego) o powierzchni użytkowej 1936,66 m² (pow. sprzedaży 1450,54 m²) nie powinien być zakwalifikowany jako „centrum handlowe”, gdyż posiada powierzchnię najmu poniżej 5 000 m² oraz składa się z 3 sklepów (jest to wielkość poniżej 10 sklepów).

 

(KS) 

  

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

arch. Piotr Chuchacz
Przewodniczący Rady

Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 


Wróć do wszystkich opinii