Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 21 lutego 2022 r.

OPINIA nr ZR 209

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

w sprawie sposobu liczenia powierzchni pomieszczeń

Treść pytania:

Zapytanie do Zespołu Rzeczoznawców dot. normy PN-ISO 9836:2015:

1. Skoro w chwili obecnej zgodnie z obowiązującą treścią Prawa Budowlanego oraz Rozp. Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu formy i projektu budowlanego z dnia 11 września 2020. należy stosować obowiązkowo w/w normę, a powierzchnie powinny być wykazywane spójnie w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej (Wyrok NSA z 24 lutego 2020 r., sygn. II OSK 3795/18 [...]) to czy w nadzorze autorskim, dokumentacji powykonawczej budynku, dokumentacji do wydzielenia samodzielnych lokali wykonywanych aktualnie powinno się zaktualizować jego powierzchnie powołując się na aktualną normę 2015? Czy można trzymać się tej wycofanej w ramach kontynuacji, aby nie wprowadzać rozbieżności?

2. W prezentacji arch. Piotra Żabickiego (KRIA) w odpowiedzi na pytanie  pojawia się potwierdzenie, że powierzchnia na poddaszu o wys. poniżej 1,4 m jest pow. nieużyteczną za względów funkcjonalnych. Mam pytanie czy powierzchnia o wysokości poniżej 2,4 m jest także powierzchnią nieużyteczną? Tak wynika literalnie z treści pkt 5.1.11 normy, ale proszę o opinię.

3. Czy powierzchnię użytkową budynku w projekcie budowlanym powinno się liczyć zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu formy i projektu budowlanego z 11 września 2020 (par 20 ust. 1.4b) czy zgodnie z normą? Czy podać obie wartości wraz z podstawą prawną przeliczenia? Czy podając powierzchnię użytkową policzoną zgodnie z Rozporządzeniem można opisać, że część z niej to powierzchnia nieużytkowa ze względów funkcjonalnych lub konstrukcyjnych? Według normy powierzchnia użytkowa to de facto powierzchnia podłogi. Powierzchnia nieużyteczna to część powierzchni użytkowej wg normy (norma nic nie mówi o tym aby do powierzchni użytkowej nie wliczać w ogóle powierzchni poniżej 1,4 m, natomiast znowelizowane Rozporządzenie dot. formy projektu budowlanego jednoznacznie określa, że powierzchnię użytkową budynku należy liczyć zgodnie z par 20 ust.  1.4b) czyli poniżej 1,4 m w ogóle nie wliczać). Wynika z tego, że powierzchnia użytkowa o jakiej mowa w normie, to nie to samo co powierzchnia użytkowa o jakiej mowa w Rozporządzeniu. Podając obie wartości pod tą samą nazwą w projekcie budowlanym wprowadzamy chaos. Wydaje mi się, wskazane by było, aby Izba opublikowała jakiś wzór tabeli i podstawy prawnej określającej powierzchnie, jaki powinien znaleźć się w projekcie budowlanym.

Przykład: dla pomieszczenia o powierzchni podłogi 30 m², w którym mamy pochyły sufit oraz o powierzchnię 10 m² powyżej 2,2 m (w tym 2 m² pomiędzy 2,4 m a 2,2 m), 10 m² pomiędzy 1,4 m i 2,2 m i 10 m² poniżej 1,4 m, mamy:

a) stosując Rozporządzenie jako nadrzędne, powierzchnia użytkowa to 15 m²

b) stosując normę 2015 powierzchnia użytkowa to 30 m², w tym nieużyteczna ze względów funkcjonalnych (o wysokości poniżej 2,4 m) to 22 m².

c) czy poprawnie jest podać stosując jako podstawę prawną jednocześnie obydwa akty, że to pomieszczenie ma powierzchnię użytkową 15 m², w tym 7 m² powierzchnia nieużyteczna pod względem funkcjonalnym (z uwagi na wysokość poniżej 2,4 m),

4. Czy poprawnie jest stosować w projekcie budowlanych nazwę „powierzchnia podłogi”? Prześledziłam praktykę zawodową biur, które tworzą projekty typowe i ta nazwa pojawia się najczęściej (wartość liczbowa dla np. domu jednorodzinnego czy lokalu mieszkalnego jest spójna z powierzchnią użytkową liczoną zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015)

5. Czy powierzchnia zabudowy geberitu toalety (spłuczka zabudowana w ścianie ograniczająca powierzchnię pomieszczenia od podłogi do wysokości 120 cm) jest powierzchnią użytkową i jednocześnie nieużyteczną ze względów funkcjonalnych? Czy usługowo-techniczną (jako instalacje?).

6. Czy powierzchnia natynkowej szafki rozdzielaczy centralnego ogrzewania w lokalu mieszkalnym (ograniczająca powierzchnię pomieszczenia od wys. 5 cm nad podłogą do wysokości 110 cm) jest powierzchnią użytkową i jednocześnie nieużyteczną ze względów funkcjonalnych? Czy techniczną (jako instalacje)? Chodzi o przeliczenie powierzchni lokalu na potrzeby uzyskania zaświadczenia o jego samodzielności.

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko

Podstawa prawna:

[1] USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane art. 57.

1. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

[...]

2) oświadczenie kierownika budowy:

1a. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1.

[2] USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego  art. 2 ust. 2

2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych
   w budownictwie.

[3] USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali art. 2 ust. 2, ust. 5, ust. 6            

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami
w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne

5 Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

[4] ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane)

Rozdział 1 Przepisy ogólne.

§ 12. Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku
do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.

Rozdział 3 Projekt architektoniczno-budowlany:

§ 20. 1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera:

[…]

b) zestawienie powierzchni, przy czym:

– powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, – powierzchnię użytkową budynku powiększa się
o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

– przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

Załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. (poz. 1609): WYKAZ POLSKICH NORM POWOŁANYCH W ROZPORZĄDZENIU 

*)) Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim.

Opinia opracowana przez Zespół Rzeczoznawców przy Radzie MPOIA RP:

Uwaga ogólna: Obowiązująca nowelizacja normy PN-ISO 9836 zawiera wiele wskaźników, które w praktyce projektowej i wykonawczej nie mają zastosowania. Należy do nich np. powierzchnia nieużyteczna, która stanowi część powierzchni użytkowej. Załącznik informacyjny A normy wskazuje cele, do których te wskaźniki mogą być przydatne. Nie ma potrzeby posługiwać się tymi parametrami przy tworzeniu dokumentacji podlegającej procedowaniu administracyjnemu.

1. Licząc powierzchnię dla różnych celów należy w pierwszej kolejności posługiwać się aktami prawnymi przypisanymi do tych celów.

Cytowane przez pytającą uzasadnienie wyroku NSA w pełnym brzmieniu akapitu mówi: 

Z przytoczonych przepisów prawa wynika, że kwestia wliczania powierzchni antresoli do powierzchni użytkowej lokalu nie jest uregulowana jednoznacznie. Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że jedno mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię: taką samą w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej. Obecnie w zależności od celu, w jakim zachodzi potrzeba ustalenia powierzchni użytkowej lokalu, jej wielkość może się różnić.

Zatem nie ulega wątpliwości że sposób liczenia powierzchni użytkowej lokalu może się różnić w zależności od zastosowanej podstawy prawnej. Rodzi to szereg wątpliwości i trudności interpretacyjnych.

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego określa sposób liczenia powierzchni użytkowej w projekcie budowlanym.

Przy oddawaniu do użytkowania budynków mieszkalnych i z częścią mieszkalną  pomiar musi być zgodny ze stanem prawnym w dniu złożenia oświadczenia kierownika budowy.

2. Powierzchnia o wysokości poniżej 2,4 m jest także powierzchnią nieużyteczną, wynika to literalnie z tej normy. Zapis w normie w pkt 5.1.11g wskazuje na „część takiej powierzchni kondygnacji jest niedostępna do wysokości 2,4 m. ze względu na kolizję z wyeksponowanymi elementami budynku, takimi jak wzmocnienia antysejsmiczne, stężenia, pochyłe fragmenty ścian, czy skosy połaci dachowych w obrębie poddaszy itp., to taka część powierzchni kondygnacji jest powierzchnią nieużyteczną bud. ze względów funkcjonalnych”.
3. Powierzchnię użytkową w projekcie budowlanym liczymy zgodnie z rozporządzeniem. Rozporządzenie wskazuje sposoby liczenia np. skosów czy wnęk na szafy inaczej niż norma, ale nie wskazuje np. jednostek, które mamy stosować czy sposobu mierzenia. Czyli z normy wykorzystujemy te elementy, które nie zostały bezpośrednio wskazane w rozporządzeniu. Wynika to z faktu, że § 12 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, mówiąc o stosowaniu nowej normy wprowadza jednocześnie wyłączenia: „Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b”. Wyłączenia te sprawiają, że ostatecznie to Rozporządzenie definiuje obowiązujący sposób obliczania powierzchni, a Norma przywołana jest w roli pomocniczej, uzupełniającej.

Z powyższego wynika, że właściwy jest wskazany przez pytającą przykład pierwszy (15 m²).

Podstawą prawną określającą sposób liczenia powierzchni jest  ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i nie wymaga to dodatkowej publikacji. Nie ma potrzeby wskazywania, która powierzchnia jest użyteczna gdyż ani Prawo Budowlane, ani rozporządzenie o zawartości projektu nie wymaga liczenia tego typu powierzchni. Nie wydaje się wskazanym tworzenie wzoru zestawienia powierzchni ponieważ przy wielkiej różnorodności projektowanych obiektów niemożliwym jest uzyskanie uniwersalnego schematu.

4. Zwyczajowo wskazywana „powierzchnia podłogi” jest bardzo pomocnym wskaźnikiem przy wycenie kosztów budowy, a szczególnie prac wykończeniowych. Jej wprowadzenie nie rodzi możliwości pomyłek (jak przy wprowadzaniu dwóch rodzajów pow. użytkowej) i wydaje się być dobrą praktyką choć nie wymaganą prawem. Oczywiście wprowadzanie tego parametru jako dodatkowego (pomocniczego) ma sens jedynie w takich projektach, gdzie ze względu na zasadę obliczania powierzchni różnica między powierzchnią użytkową, a podłogi występuje – np. poddasza.
5. Przestrzenie niedostępne, a takim jest obudowa mechanizmu spłuczki nie stanowi powierzchni użytkowej, a przy rozpatrywaniu kwestii obudowy nie sięgającej do sufitu decydująca jest zasada wynikająca z zapisów normy, że powierzchnie należy mierzyć na poziomie posadzki, która to zasada potwierdza, że obudowy tej nie wliczamy do powierzchni użytkowej.
6. Natynkowa szafka rozdzielaczy centralnego ogrzewania nie jest powierzchnią zajętą przez elementy zamykające i nie znajduje się na poziomie posadzki, wobec czego nie należy jej odejmować od powierzchni użytkowej, czyli jak pisze pytająca „jest powierzchnią użytkową”. Jest też powierzchnią nieużyteczną, tak jak miejsce na grzejnik czy wystający parapet ale ten fakt nie ma żadnego znaczenia dla celów wydzielenia lokalu.

(ŁS, KSt)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP