Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 31 marca 2021 r.

OPINIA nr ZR 191

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Treść pytania:

Zwracam się do Państwa z prośbą o pomoc w zakresie wykładni prawnej i interpretacji § 232, ust. 6 (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY) z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2019.1065 tj. z dnia 2019.06.07; wersja obowiązująca od 25 grudnia 2020 r.), a w szczególności zapisu cyt.: (...) takim jak luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie (...). 

W trakcie mojej praktyki zawodowej wielokrotnie napotykam się w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego (…) na trudności interpretacyjne tego zapisu, przy projektowaniu otworów okiennych (projektowanych w wymaganej klasie odporności ogniowej, zgodnie z § 232, ust. 6) w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego dla budynku zlokalizowanego w odległości mniejszej niż 4 m od granicy sąsiedniej. (…) Urzędnicy twierdzą, że nie mam takiego prawa i systematycznie grożą mi wydaniem decyzji odmownej lub ewentualnie dopuszczają wypełnienie otworów pustakami szklanymi.

Bardzo proszę o pomoc w tej sprawie i wydanie opinii, która będzie dla mnie odniesieniem do dalszych działań. Niestety zapisy warunków technicznych dla urzędników nie są jednoznaczne.

Zwracam się z prośbą o wydanie opinii odnośnie prawidłowości przyjętych rozwiązań dot. usytuowania elementów budynku w zbliżeniu do działki sąsiedniej.

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko

Podstawa prawna:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065). USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414

§ 12

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granic.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Odpowiedź na pytanie:

W pytaniu o relację ściany z oknem z działką sąsiednią, określenie „działka sąsiednia” uznano za nieścisłość wynikającą najprawdopodobniej z nawiązania do starszej wersji przepisów. Obecne przepisy odnoszą się do granicy „działki budowlanej” i do takiego sformułowana odnosi się niniejsza opinia.

Do rozstrzygnięcia omawianej wątpliwości kluczowe jest ustalenie, czy zmniejszenie minimalnych odległości budynku od granicy działki budowlanej (zabudowanej lub niezabudowanej) określonych w § 271-273 z zastosowaniem rozwiązań zastępczych, wskazanych z przepisach pożarowych – można również zastosować bezpośrednio do § 12. Analizując to zagadnienie, należy zauważyć, że regulacje unormowane w § 12 określają minimalne odległości, związane z koniecznością zachowania norm społecznych, funkcjonujących w naszym kręgu cywilizacyjnym i kulturowym oraz w celu zachowania zgodności z pozostałymi przepisami. Natomiast przepisy zawarte w § 13, § 19, § 23, § 36, §40, § 60 i § 271-273 odnoszą się do szczególnych przypadków, w których należy dostosować się do określonych rozwiązań lub do szczególnego, zwiększonego oddziaływania obiektów budowlanych na sąsiednią działkę budowlaną lub budynki. Również przepis zawarty w § 232 odnosi się konkretnie do warunków wykonania ściany „oddzielenia pożarowego” i nie pełni on funkcji normalizującej relacje z granicą działki budowlanej.

Wskazana w § 12 odległość ściany z oknem od granicy działki budowlanej, wynosząca 4 m, wskazuje umowny dystans społeczny, umożliwiający zachowanie minimum prywatności i intymności użytkowników budynku. Odległość ta ma przyczynić się nie tylko do ograniczenia oddziaływania pożarowego, ale także separacji zapachów, dźwięków, wglądu przez okno w relacji do granicy działki i odwrotnie. Projektant powinien zagwarantować użytkownikom budynku jak i sąsiadom lub osobom postronnym (w terenie ogólnodostępnym) minimalny dystans. Nie podlega wątpliwości, że przestrzeń taka jest konieczna dla budowania właściwej relacji międzyludzkiej. Zmniejszenie tego dystansu powoduje negatywne oddziaływanie, a nawet może prowadzić do sytuacji konfliktowych.

Zastosowanie okna w budynku lokalizowanym w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki może mieć istotny wpływ na możliwość zabudowy działek sąsiednich. Okno (OKNO – zgodnie z publikacją ITB jako „element wbudowany w otwór usytuowany w ścianie między dwoma stropami, złożony z ram okiennych względnie otwieranych skrzydeł z wypełnieniem ze szkła albo innych materiałów") jest szczególnym elementem budynku, dlatego regulacje Rozporządzenia często odnoszą się do relacji z nim. Nie może ono być przesłaniane, nadmiernie zacienione (w określonych okolicznościach). Nieprzypadkowo miejsca postojowe, które można lokalizować w odległości 3 m od granicy, równocześnie muszą być lokalizowane w odległości 7 m od okien. Ten przypadek wskazuje, że zachowanie jednego przepisu nie oznacza zgodności z prawem, ponieważ regulacje są współzależne. Przyjmowanie tylko jednego parametru wg. którego okno mogłoby być usytuowane w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki budowlanej może skutkować złamaniem innych regulacji, a także w znaczący sposób ograniczyłoby możliwości zabudowy na działce sąsiedniej.

W omawianym wypadku organy administracji architektoniczno-budowlanej we właściwy sposób wypełniły swoją funkcję, opisaną w art. 6 i 7 KPA, dokonując niezbędnego wyjaśnienia stanu, badając czy projektowana zabudowa będzie skutkować negatywnym oddziaływaniem. Stanowisko urzędu zgodne jest także z orzecznictwem sądowym w tym zakresie.

Równocześnie do omawianej sprawy należy dodać następujące uwagi:

1. Niewyjaśniony jest problem różnicy w rozumieniu zwrotu „ściana z oknem” oraz „okno w ścianie” w relacji do granicy z działką budowlaną, w przypadku, gdy oba te elementy (ściana i granica) nie są równoległe.
2. Należy zwrócić uwagę na wprowadzoną zmianę z przepisach w roku 2017, kiedy zmieniono wyrażenie "bez otworów okiennych lub drzwiowych" na "bez okien i drzwi":
   - 2009 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20090560461/O/D20090461.pdf
   - 2017 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170002285/O/D20172285.pdf
   co pozwala na uznanie luksferów za wypełniające otwór okienny, choć same nie są oknem.
3. Zacytowany przez autora pytania przepis § 232 pkt. 6 nie jest przepisem martwym. Pozwala na zastosowanie okna (o określonych parametrach) w ścianie oddzielenia pożarowego i zbliżenie ściany z oknem do wartości 4 m od granicy działki budowlanej (zamiast 6 m lub 8 m), zbliżenie do innego budynku itd.
4. W ścianie, w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki budowlanej, nie może znaleźć się nic, co można by uznać za „okno”, równocześnie ściana z zastosowaniem rozwiązań przepuszczających światło powinna spełniać parametry „ściany”, czyli musi posiadać, między innymi, odpowiedni współczynnik izolacyjności termicznej i akustycznej oraz (jeśli jest wymagana) odporności ogniowej.
5. Niniejsza opinia nie odnosi się do przypadków zabudowy istniejącej, ze ścianą z oknem, w odległości mniejszej niż 4 m do granicy działki budowlanej podlegającej rozbudowie, przebudowie lub nadbudowie, a także zabudowy na terenie wpisanym do rejestru zabytków i innych szczególnych przypadków, wymagających konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych, w nawiązaniu do wyników ekspertyz i uzgodnień z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub Państwowym Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym.
6. Nie może być nazwane oknem przeszklenie, które nie zapewnia widoku, jak i nie jest otwieralne, a więc nie spełnia równorzędnych funkcji okna (zgodnie z wyrokiem NSA: z dnia 25 maja 2016r, sygn. akt II OSK 2333/14; z dnia 7 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3093/13 oraz z dnia 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 1275/05).

(KD)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP