partner strategiczny Okno-pol Al-Tech
partnerzy

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.


Kraków, 1 października 2020 r.

OPINIA nr ZR 173

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 

Treść pytania 1:

Czy mając na uwadze: Ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne, która ustanawiając obowiązek prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, odsyła do właściwego Rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków. To rozporządzenie odsyła z kolei do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Jest to akt ustalający sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Zgodnie z przepisem art. 2 ust 1 pkt 7 powyższej ustawy: powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału; 

Oraz: Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 137: „Przez antresolę należy rozumieć, zgodnie z przepisem § 3 pkt 19 rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.), górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona”. Należy zauważyć, że definicja antresoli opisuje dwa różne przypadki, w których występuje antresola. Pierwszy to taki, gdy antresola jest wydzielona z jednoprzestrzennego pomieszczenia o znacznej wysokości oraz drugi, gdy antresola jest wydzielona z jednoprzestrzennej kondygnacji o znacznej wysokości. W świetle powyższego antresola musi spełniać wszystkie cechy wymienione w ww. przepisie, czyli: musi być oddzielona od pomieszczenia lub kondygnacji stropem pośrednim, którego powierzchnia jest mniejsza od powierzchni tego pomieszczenia lub kondygnacji, nad którą się znajduje, nie może być zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Reasumując, jeżeli powierzchnia pomieszczenia „dolnego” jest mniejsza niż powierzchnia pomieszczenia „górnego”, wówczas mamy do czynienia z mieszkaniem dwupoziomowym znajdującym się na dwóch kondygnacjach, nie zaś z antresolą.

Treść pytania 2:

Czy na antresoli można lokować funkcje takie jak kuchnia i wnęka kuchenna, łazienka, ustęp, o których mowa § 92 WT tj. pomieszczeń niezbędnych w mieszkaniach budynków wielorodzinnych, jeśli nie będą one (w przestrzeni antresoli), wydzielone przegrodami stałymi od pomieszczenia, z którego wydzielono antresolę? 

Treść pytania 3:

Czy projektowanie aneksu kuchennego dostępnego bezpośrednio ze schodów prowadzących na antresole jest sprzeczne z przepisami w tym Prawem geodezyjnym?

Treść pytania 4:

Czy jeśli urząd nie zezwala na wykazywanie antresoli w tym jej powierzchni, na kartach do zaświadczenia o samodzielność lokalu, to czy takie mieszkanie z aneksem kuchennym na antresoli nie jest sprzeczne z przepisami?

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko:

Podstawa prawna:

  • Norma PN-70/B-02365 Norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i Kubaturowych Komentarz do normy PN-ISO 9836:1997 wydany przez Biuro Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. Warszawa 2002 Norma PN-ISO 9836:2015-12 Rozporządzenie z dnia 18 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego,
  • Rozporządzenie MRRiB z dn. 29.03.2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2001/38/454),
  • Rozporządzenie PRM z dn. 20.06.2002 r. Dz.U. 2016.283, załącznik, par. 10),
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065),
  • USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414,
  • Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 grudnia 2005 r. SK 24/05.

 

Odpowiedź na pytanie 1:

Wielkości powierzchni użytkowych podanych w projekcie budowlanym, będącym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę, a potem do decyzji o pozwoleniu na budowę powinny być zgodne z Rozporządzeniem z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz zgodne we wskazanym zakresie z normą. Zgodność z projektem (za wyjątkiem zmian „nieistotnych” w rozumieniu art. 36a U. PB) jest kluczowym elementem podlegającym weryfikacji przy odbiorze budynku. Podane wartości powierzchni odnoszą się do szeregu przepisów regulujących wymagane warunki techniczne, w tym bezpieczeństwa budynku. Jedynym źródłem informacji w tej sprawie są wartości zaczerpnięte z Projektu Budowlanego. W dobrej wierze mamy więc prawo do korzystania z definicji i pojęć regulowanych przez ustawę Prawo budowlane. Niestety korzystający z Rozporządzenia MRRiB z dn. 29.03.2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków również mają prawo do korzystania z definicji i pojęć regulowanych przez Ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne. 

Podstawową zasadą wykładni przepisów prawa jest zasada techniki prawodawczej w ustawach i rozporządzeniach: „…do oznaczenia jednakowych pojęć używa się jednakowych określeń, a różnych pojęć nie oznacza się tymi samymi określeniami” (Rozporządzenie PRM z dn. 20.06.2002 r. Dz.U. 2016.283, par. 10).

Praktyka w wielu miejscach pokazuje rozdźwięk pomiędzy przepisami. Różnice są na wielu polach. W tym wypadku ważne są różnice w liczeniu powierzchni użytkowej oraz powierzchni zabudowy. Czyli mamy do czynienia z równolegle istniejącymi aktami prawnymi, które dla oznaczenia jednakowych pojęć używają różnych określeń, a różne pojęcia oznaczają tymi samymi określeniami. Opisany powyżej stan prawny musi skutkować pojawiającymi się wątpliwościami. Nie pozostaje nic innego jak stosować obecne przepisy, jednocześnie stosując wyjaśnienia w zakresie metody liczenia powierzchni, a jeśli będzie to pomocne w sprawie, należy dołączyć komentarz lub wyjaśnienia. Równocześnie pewnej logice odpowiada fakt, że pewne powierzchnie (pomocnicze) nie podlegają takim samym klasyfikacjom(np. służącym opodatkowaniu) właśnie przez swoją pomocniczą, nie podstawową funkcję i inne ograniczenia które je cechują. 

 

Odpowiedź na pytanie 2:

Szeroki opis dotyczący antresoli znajduje się w opinii 139. Kluczową sprawą jest otwartość przestrzeni antresoli. O ile stosowanie przepierzeń nie stanowi problemu przy lokalizacji kuchni, aneksu kuchennego, wnęki kuchennej, to łazienka i ustęp to rodzaj pomieszczeń, które wymagają całkowitego wymknięcia przegrodami budowlanymi. Jest to rozwiązanie standardowe w naszym kręgu kulturowym. Konieczność taka wynika ponadto z przepisów technicznych takich jak wymagania w zakresie temperatur i wentylacji, które można zrealizować wyłącznie po zastosowaniu drzwi. Tak samo wygląda sprawa w przypadku konieczności uzyskania właściwej izolacji akustycznej.

Wobec faktu braku definicji „pomieszczenia” i jednoznacznego wymogu pełnego zamknięcia przestrzeni aby pomieszczenie stworzyć (co potwierdza postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z roku 2005), to ustęp i łazienka takiego zamknięcia pełnego wymagają. 

Równocześnie należy zwrócić uwagę na pomocniczość powierzchni antresoli. Pomieszczenia wymienione w § 92 WT należą do pomieszczeń, które w mieszkaniu (budynku wielorodzinnego) muszą się znajdować. Powołany przepis ma zagwarantować pewne minimum. Należy domyślać się, że ustawodawca chciał tym samym ograniczyć możliwość tworzenia substandardu rodem z XIX wieku gdzie np. ustęp był poza mieszkaniem. MPOIA RP również stoi na stanowisku, że zbliżanie się do niskich standardów mieszkań nie jest właściwym kierunkiem projektowym. Powyższa analiza wykazała, że ustęp i łazienka nie mogą się znajdować na antresoli (za wyjątkiem sytuacji o której na końcu). Pozostaje jeszcze sprawa kuchni…

Kuchnia/ aneks kuchenny/, wnęka kuchenna jako pomieszczenie niekoniecznie wydzielone przegrodami, również jest podstawowym (obowiązkowym) elementem mieszkania. Sytuacja w której kuchnia znajduje się na antresoli jako jedyne pomieszczenie, gdzie pozostała część mieszkania znajduje się niżej, czyli każdy posiłek należy znieść na poziom niżej (po schodach) aby go spożyć – nie jest rozwiązaniem prawidłowym. Nie jest ono zabronione, ale nie może wynikać z przymusu a wyłącznie z kaprysu. 

Reasumując, rozwiązanie w którym kuchnia (otwarta) jest na antresoli a pozostała część mieszkania znajduje poniżej jest substandardem i nie powinno być przez architekta stosowane. 

Otwarta łazienka lub ustęp na antresoli mogą być zastosowane wyłącznie, jeśli są częścią takiego samego pomieszczenia poniżej. Taka opcja wydaje się wyłącznie jednak tylko teoretyczna.

 

Odpowiedź na pytanie 3:

Prawo geodezyjne nie reguluje warunków technicznych jakim mają odpowiadać budynki. Stosowne zapisy zawiera szeroki zakres Ustawy Prawo budowlane. Co do zasady należy stosować wszystkie obowiązujące przepisy. W przypadku, takim jak w pytaniu 1, można liczyć się różnymi wielkości powierzchni użytkowej określanej dla tego samego mieszkania. Niezależnie od przepisów budowlanych, projektanta – architekta obowiązują tzw. normy życia społecznego oraz odpowiedzialność wynikająca z wykonywania zawodu zaufania publicznego. Z tej ostatniej powinności powinny wynikać następujące konsekwencje:

  • projektant ma prawo korzystać z własnej wyobraźni,
  • projektant nie powinien stosować rozwiązań nieprzyjaznych ludziom – niezależnie od wysokości wynagrodzenia za takie rozwiązanie, ponieważ takie zabiegi obniżają rangę zawodu architekta.

 

Odpowiedź na pytanie 4:

Minimalna wielkość nowo projektowanego mieszkania podana jest w § 94 WT tj. rozporządzenia będącego częścią Prawa Budowlanego. Zgodnie z przywołaną ustawą, wymaganą wielkość określa się z zgodnie z Rozporządzeniem z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z dnia 27 kwietnia 2012 r. Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414), gdzie wprost napisane jest w artykule 20: powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.

Lokalizacja aneksu kuchennego na antresoli nie jest sprzeczna z przepisami, jest sprzeczna ze zdrowym rozsądkiem i zasadą ergonomii. Rozbieżności w zakresie definiowania powierzchni użytkowej lokali/ nieruchomości nie ograniczają się do kolizji na styku budownictwo–geodezja. Do tych dwóch należy jeszcze dołączyć ustawę o księgach wieczystych, ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, ustawę o podatku od spadków i darowizn oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Metodę ustalania powierzchni użytkowej należy stosować wg potrzeby. Ocena prawidłowości rozwiązań projektowych, w tym wymogu z paragrafu 94 WT może być wykonana w oparciu o przepisy prawa budowlanego, a nie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów… Należy pogodzić się z faktem, że przy obecnym stanie prawnym ten sam lokal zależnie od rodzaju procedury będzie posiadał różne „powierzchnie użytkowe”.

(KD)


arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

 


Wróć do wszystkich opinii