Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 20 kwietnia 2020 r.

OPINIA nr ZR 154

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Temat: Budynek mieszkalny jednorodzinny czy budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy?

Treść pytań:

1. jaka jest definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego?
2. jaka jest definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego? 
3. czy w budynku jednorodzinnym dwulokalowym każdy lokal musi mieć własną księgę wieczystą?
4. Nasz Inwestor nie widzi konieczności podziału domu na 2 lokale – co mamy mu radzić? 

Zespół Rzeczoznawców  przedstawia swoje stanowisko:

Podstawa prawna:

Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca z 1994 r. (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186)

Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.),

Opinia Zespołu Rzeczoznawców:

1. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajduje się w ustawie Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186) – Art. 3 pkt 2a), cyt.:

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Budynek opisany w pytaniu czyli: dwukondygnacyjny – na parterze będzie 1 mieszkanie, a na piętrze ma 2-gie, cyt. Będą zatem 2 kuchnie – jedna na parterze, druga na piętrze. Będą też schody łączące obie kondygnacje i jedno wejście do budynku.

Tak zaprojektowany budynek mieści się w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego (zgodnie z Prawem budowlanym).

2. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego.

Takiej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego nie ma wprost w przepisach prawa.

Natomiast kiedy budynek jest dwulokalowy – określa definicja „mieszkania” zawarta w § 3 pkt 9)  Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.), cyt.:

9) mieszkaniu – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego

Z powyższego wynika – aby lokal był lokalem mieszkalnym musi posiadać : pomieszczenia mieszkalne oraz pomieszczenia pomocnicze. Definicje powyższych są również zawarte w warunkach technicznych, tj. cyt.:

10) pomieszczeniu mieszkalnym – należy przez to rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego;

11) pomieszczeniu pomocniczym – należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Zatytułowanie projektu budowlanego jako: projekt budynku jednorodzinnego jest wystarczające z punktu widzenia obowiązujących przepisów.

Odnośnie zapytania nr 3 i 4 – do Inwestora należy decyzja czy dokona wydzielenia lokali mieszkalnych i założy odrębne księgi wieczyste.

(EK)

arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP