partner strategiczny Okno-pol Al-Tech
partnerzy

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.


Kraków, 15 czerwiec 2019 r.

OPINIA nr ZR 124

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 

Treść zapytania:

Połączenia działki budowlanej z drogą publiczną planowanym dojazdem o szerokości 3 m, w kontekście wymogu Starostwa Powiatowego doprowadzenia do ww. działki budowlanej, na której projektowany jest budynek jednorodzinny, dojścia z funkcją dojazdu o szerokości minimum 4,5 m. Rozpatrywany jest tu przypadek, w którym dostęp z działki inwestora do drogi publicznej odbywa się drogą wewnętrzną, po służebności gruntowej ustanowionej na działce nie będącej własnością inwestora, a droga publiczna ma szerokość mniejszą niż 4,5 m wymagane przez Starostwo Powiatowe dla powyższego dojazdu. Autor pytania nie sprecyzował, jakiej kategorii jest droga publiczna do której ma być zapewniony dostęp.

Pytanie:

Czy warunek z §14 ust. 1 WT można uważać za spełniony, zakładając, że do budynku doprowadzony będzie dojazd o szerokości 3 m, a nie dojście łączone z dojazdem? Czy słuszny jest wymóg Starostwa Powiatowego żądającego dojścia z funkcją dojazdu o szerokości minimum 4,5 m?


Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko:

 

Podstawa prawna:

 

- Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie  warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.)
(…)
Rozdział 2 Dojścia i dojazdy § 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

  1. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
  2. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

(…) § 15. 1. Szerokość, promienie łuków dojazdów, nachylenie podłużne i poprzeczne oraz nośność nawierzchni należy dostosować do wymiarów gabarytowych, ciężaru całkowitego i warunków ruchu pojazdów, których dojazd do działki budowlanej i budynku jest konieczny ze względu na ich przeznaczenie, zgodnie z warunkami określonymi w przepisach odrębnych.

 

- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.)
Art. 2. 12) „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;
(…) 14) „dostępie do drogi publicznej” - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej; 


- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.)
Art. 93. 3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. (…)

 

- Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, 1276, 1496, 1669, 2245) stanowi:
art. 34 ust.3. Projekt budowlany powinien zawierać:
(…)
pkt. 3) stosownie do potrzeb - w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
(…)
 

- Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 43, poz. 430 z późn. zm.)
Rozporządzenie to określa podstawowe parametry zjazdów z wszystkich rodzajów dróg publicznych.

 
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. z 2009 r. Nr 124, poz. 1030)
Rozporządzenie to w rozdziale 6 ustala szczegółowe wymogi w zakresie parametrów technicznych dróg pożarowych.

 

Opinia Zespołu Rzeczoznawców:

 

W odpowiedzi na pytanie dotyczące wymaganej szerokości drogi niepublicznej, umożliwiającej dostęp działki budowlanej do drogi publicznej, zgodnie z § 14 ust. 1 WT, przy wykonaniu drogi dojazdowej o szerokości 3m, spełniony jest wymóg minimalnej szerokości drogi dojazdowej zapewniającej dojazd z działki  budowlanej do drogi publicznej. Natomiast przy wykonaniu samej tylko ww. drogi dojazdowej, nie spełniony jest drugi wymóg § 14 ust. 1 WT w zakresie wymaganego dojścia do działki budowlanej. Komunikacja piesza i komunikacja kołowa zostały w § 14 ust. 1 WT potraktowane jako dwie odrębne funkcje, bez możliwości wykorzystania ww. drogi dojazdowej o szerokości 3m na potrzeby komunikacji pieszej. Zostało to potwierdzone w kolejnych ust 2 i ust 3, gdzie ustawodawca dopuszcza możliwość funkcjonowania tzw. ciągu pieszo-jezdnego szerokości min. 5 m dla obu tych funkcji, lub możliwość wykonania dojścia które może być używane równocześnie jako dojazd, ale wtedy powinno ono mieć szerokość min. 4,5 m.

Ponadto w § 15. Ust. 1. WT w pojawia się zastrzeżenie dotyczące szerokości i innych parametrów drogi które należy dostosować do przewidywanego ruchu pojazdów na tej drodze. Analizując te dodatkowe aspekty szerokość 3 m dla drogi może okazać się niewystarczająca.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymienia: dostęp do drogi publicznej jako cechę niezbędną dla nieruchomości gruntowej lub działki gruntu, aby można było ją uznać za działkę budowlaną czyli działkę nadającą się na cele budowlane.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w Art. 93. ust. 3. nie dopuszcza do podziału nieruchomości jeśli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym, za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Wyznaczając szerokość pasa służebności terenu, należy mieć też na uwadze to, że zgodne z przepisami rozmieszczenie obok drogi podstawowych sieci infrastruktury, takich jak: kanalizacja sanitarna, wodociąg, sieci elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne, powoduje, że minimalna szerokość tego pasa służebności terenu będzie nie mniejsza niż 8-10 m. Ponadto w rejonie zjazdu z drogi publicznej powinno znaleźć się np. miejsce do gromadzenia odpadów i inne elementy infrastruktury tego typu.

Z powyższych przepisów wynika, że nowo wydzielane działki muszą posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo pośredni poprzez drogę wewnętrzną (niepubliczną), a właściciele tych działek muszą mieć umocowanie prawne do korzystania z tej drogi wewnętrznej, np. poprzez ustanowienie służebności gruntowej lub sprzedaż udziału we współwłasności drogi. Należy zatem ustanowić służebność drogi koniecznej lub wyodrębnić drogę jako oddzielną działkę, w której nowi właściciele powinni mieć udziały.

Podczas projektowania ww. drogi niepublicznej umożliwiającej dostęp działki budowlanej do drogi publicznej pojawia się równocześnie cały szereg aspektów, które powinny być uwzględnione przy ostatecznej decyzji dotyczącej szerokości drogi. Zostały one przedstawione w poniższych punktach:

  1. W przypadku, gdy drogę publiczną stanowi droga krajowa lub wojewódzka wymagane jest zgodnie z Prawem Budowlanym uzyskanie oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
  2. Przed realizacją zjazdu na drogę publiczną, w przypadku każdego rodzaju drogi publicznej (droga krajowa, wojewódzka, powiatowa czy gminna) projekt zjazdu należy uzgodnić u zarządcy drogi. Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie określa podstawowe parametry zjazdów z wszystkich rodzajów dróg publicznych. Zjazdy powinny mieć szerokość nie mniejszą niż określona w rozporządzeniu dla tzw. zjazdów indywidualnych - nie mniejszą niż 3,0m. Szerokość ta dotyczy samej jezdni. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że szerokość zjazdu nie powinna być większa niż szerokość jezdni drogi publicznej w miejscu zjazdu . Wynika to zapisów § 79 przytoczonego wyżej rozporządzenia:

Zjazd indywidualny powinien mieć:
1) (…)  jezdnię o szerokości  (…) nie większej niż szerokość jezdni na drodze;
Czasami zarządcy wyrażają zgodę na odstępstwo od tej reguły, kierując się względami bezpieczeństwa lub gabarytami pojazdów korzystających z wjazdów (np. pojazdy typu maszyny rolnicze, samochody dostawcze itp).

  1. Jeżeli projektowany budynek lub elementy zagospodarowania terenu wymagają wykonania tzw. drogi pożarowej w takim przypadku należy poszerzyć gabaryty jezdni do wymaganej przepisami Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
  2. Podczas projektowania drogi niepublicznej należy wziąć pod uwagę również zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który może definiować szerokość i inne parametry takiej drogi.

 

Podsumowanie:

Po analizie obowiązujących przepisów należy uznać za słuszny wymóg Starostwa Powiatowego żądającego zaprojektowania dojścia z funkcją dojazdu szerokości min. 4,5m jako połączenia drogi publicznej z działką budowlaną. Według Zespołu Rzeczoznawców MOIA RP wymóg ten jednak można zrealizować w inny sposób, tzn. projektując drogę dojazdową o szerokości min. 3 m i niezależne dojście o szerokości min. 1,5 m.

 

(KS)

 
arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

 


Wróć do wszystkich opinii