Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 13 maj 2019 r.

OPINIA nr ZR 119

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 

Treść zapytania:

Proszę o interpretację zapisów w planie miejscowym n.t. możliwości realizacji oficyny mieszkalnej na działce nr 109 obr. 13 Podgórze przy ul. Józefińskiej w Krakowie.

(…)

W mojej ocenie w zapisy planu dopuszczają realizacje oficyny mieszkalnej, nie ma zakazu budowy oficyn, tym bardziej że na Podgórzu jest ich wiele nawet w bezpośrednim sąsiedztwie.
Oficyna nie jest budynkiem gospodarczym więc sanacja kwartałów jej nie dotyczy .

W zapytaniu zacytowano zapisy planu miejscowego, a do zapytania dołączono:
- Mapę z Archiwum Narodowego na której jest oficyna,
- Mapę syt.- wys. do celów projektowych,
- Elewacja oficyny uzgodniona z Małopolskim Wojewódzkim konserwatorem zabytków,
- Fotografię stanu istniejącego,
- Pozwolenie konserwatorskie na realizację prac,
- Część tekstowa i graficzna MPZP Zabłocie,
- Stronę tytułową z nazwą inwestycji i inwestorem.

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoje stanowisko:

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 poz. 1202, 1276, 1496) stanowi:

Art.35. ust. 1

1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…)

Opinia Zespołu Rzeczoznawców:

Działka położona jest na obszarze układu urbanistycznego dawnego miasta Podgórze, wpisanego do rejestru zabytków pod nr A-608 (decyzja z dnia 26.10.1981r. oraz na obszarze uznanym za pomnik historii „Kraków – historyczny zespół miasta” zarządzeniem Prezydenta RP z dnia 08.09.1994.

Dla obszaru objętego zapytaniem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru „Zabłocie” uchwalony uchwałą nr CXIII/1156/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r (zwanym dalej mpzp).

Działka nr 109 obr. 13 Podgórze przy ul. Józefińskiej 19 w Krakowie, objęta inwestycją, znajduje się na terenie oznaczonym w mpzp symbolem A3.MU- TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWO- USŁUGOWEJ z podstawowym przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterze (§ 16 ust. 1 mpzp).

Zgodnie z § 16 ust. 2 usługi, o których mowa to „usługi śródmiejskie koncentrujące ważne dziedziny życia publicznego, takie jak: nauka, kultura, sztuka, administracja, gastronomia, handel detaliczny, drobne rzemiosło usługowe”.

Jako przeznaczenie dopuszczalne ustalono możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących takich, jak: zieleni urządzonej, urządzonych ciągów pieszych i podjazdów do budynków, urządzeń infrastruktury technicznej związanych z obsługą i zagospodarowaniem terenu (§16 ust. 3 pkt 1-3 mpzp).

Istniejący na działce budynek położony przy ul. Józefińskiej 19 oznaczony jest literą „E” co oznacza, że jest on wpisany do gminnej ewidencji obiektów zabytkowych podlegających ochronie konserwatorskiej.

W § 16 ust. 5 mpzp określono sposób  zagospodarowania terenu i warunki jego zabudowy poprzez:

1) NAKAZ:
a) utrzymania istniejących zwartych pierzei ulic; ochrony kompozycji, artykulacji, zachowanych elementów wystroju i podziałów stolarki okiennej zabudowy objętej ochroną,
b) wkomponowania nowej zabudowy o wysokiej estetyce architektonicznej w historyczną i zabytkową tkankę miejską, z zachowaniem architektonicznego charakteru zabudowy typowej dla Podgórza,
c) lokalizacji zabudowy plombowej w istniejącej linii zabudowy oraz w granicy działki, przy nie przekroczeniu gabarytów budynków sąsiednich, (linii najwyższego gzymsu i kalenicy dachu), (…)
d) realizacji nowej zabudowy w granicy działki,
e) kontynuacji geometrii dachów sąsiadującej zabudowy (kąta nachylenia, wysokości i kierunku głównej kalenicy, układu połaci dachowych),
(…)
g) każde zamierzenie inwestycyjne powinno zmierzać do osiągnięcia efektu rewitalizacji całego kwartału.

2) ZAKAZ:
(…)
b) umieszczania reklamy wielkogabarytowej i tablic reklamowych na elewacjach budynków oraz szyldów i reklam powyżej wysokości linii parterów budynków.
(…)
W pkt 6 ustalono następujące parametry zabudowy:
1) wskaźnik powierzchni zainwestowanej do 70%,
2) wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – min. 30%.

Oprócz tego w pkt 7 określono, że zagospodarowanie nie może naruszać ustaleń zawartych w Rozdziale 1, a w pkt 8 wskazano na konieczność spełnienia innych wymogów zagospodarowania terenu, wynikających z przepisów odrębnych oraz zasad obsługi komunikacyjnej określonej w Rozdziale 5 i zasad uzbrojenia terenu określonych w Rozdziale 6 mpzp.

W Rozdziale 1 mpzp określono ustalenia obowiązujące na całym obszarze objętym planem w tym w wydzielonych charakterystycznych obszarach funkcjonalno- przestrzennych oznaczonych literami A, B i C; określono podstawowe cele planu, określono zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w poszczególnych obszarach, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ustalono zakres ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, zawarto ustalenia w zakresie kształtowania przestrzeni publicznych oraz określono zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości.

Podstawowe cele planu, zgodnie z § 8 to:
1) Rozpoczęcie wielokierunkowego rozłożonego w czasie procesu odnowy tej części miasta, w wyznaczonych przez Studium strefach działań obejmujących:
a) rewitalizację i rozwój obszaru Starego Podgórza – historycznej dzielnicy w śródmieściu miasta (OBSZAR A),
(…)
2) Ochronę układu urbanistycznego Starego Podgórza z zachowaniem zasobów dziedzictwa kulturowego i miejsc pamięci narodowej, jako elementów tożsamości lokalnej.
(…)
Zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w „OBSZARZE A- Stare Podgórze”, zgodnie z § 9 pkt 5 mpzp to:
1) zachowanie historycznie ukształtowanego układu urbanistycznego Podgórza poprzez utrwalenie istniejących struktur o wysokich wartościach kulturowych tworzących kwartały zwartej zabudowy o ustalonych pierzejach ulic (przeważnie pokrywających się z liniami rozgraniczającymi ulic),
2) rekompozycja nieistniejących lub częściowo wyburzonych kwartałów zabudowy,
3) ograniczenie wysokości zabudowy w celu ochrony panoramy miasta oraz widoku na starą część zabudowy miejskiej Starego Podgórza na tle wapiennej skały Krzemionek,
4) utrzymanie mieszkaniowo - usługowej funkcji obszaru ze szczególnym uwzględnieniem ochrony zasobów mieszkaniowych decydujących o żywotności obszaru,
5) wzbogacenie lub wprowadzenie w parterach budynków różnorodnych funkcji o charakterze publicznym, koncentrujących ważne dziedziny życia publicznego,
6) zapewnienie wysokiego standardu i jakości urbanistyczno-architektonicznej nowej, modernizowanej i przekształcanej zabudowy, wkomponowywanej w historyczną tkankę,
7) przeprowadzenie sanacji wnętrz kwartałów zabudowy,
(…)
9) prowadzenie rewitalizacji istniejącej zabudowy, w tym bieżącej konserwacji, remontów i modernizacji zabudowy, w celu zapewnienia wysokiego standardu i jakości zabudowy oraz uzgadnianie wszelkich działań inwestycyjnych ze służbami konserwatorskimi odpowiednio do zapisu w § 11,
10) prowadzenie rewaloryzacji zabudowy objętej ochroną i opieką konserwatorską pod nadzorem konserwatorskim,
(…)
13) zapewnienie mieszkańcom i użytkownikom właściwych standardów komunikacyjnych,
14) zakaz lokalizacji obiektów usługowych z lokalami handlowymi lub samodzielnych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2,
15) zakaz lokalizacji zabudowy tymczasowej oraz zabudowy niedostosowanej gabarytem i intensywnością do charakteru przestrzeni śródmiejskiej, bądź powodującej chaos przestrzenny.

Zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zgodnie z § 10 ust. 1 mpzp dotyczą:
1) sukcesywnego poprawiania warunków środowiskowych życia mieszkańców poprzez utrzymywanie i zwiększanie oraz urządzanie istniejącej powierzchni terenów biologicznie czynnych, (również między innymi w celu zapewnienia właściwego poziomu retencji wód opadowych) i kształtowania zieleni o charakterze izolacyjnym,
(…)
3) racjonalnego wykorzystywania gruntów w terenach przeznaczonych do zainwestowania, z zachowaniem w sposobie zagospodarowania odpowiednich proporcji między zabudowaną a niezabudowaną częścią terenu, wg ustaleń dotyczących poszczególnych terenów,
(…)
12) stosowanie do ogrzewania paliw ekologicznie czystych takich jak: gaz, lekki olej opałowy i energia elektryczna,
(…)
15) zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wymagających sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko, wg obowiązujących przepisów, za wyjątkiem instalacji radiokomunikacyjnych, radionawigacyjnych i radiolokacyjnych, lokalizowanych poza terenami mieszkaniowymi oraz sieci infrastruktury technicznej, dróg publicznych, linii tramwajowych i linii kolejowych,
16) zakaz lokalizacji obiektów, które mogą stanowić zagrożenie w przypadku powodzi,
17) nakaz budowy i lokalizacji urządzeń i sieci infrastruktury elektroenergetyki i telekomunikacji zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach odrębnych z uwzględnieniem ochrony przed polami elektromagnetycznymi,
(…)

Zasady ochrony wartości przyrodniczych krajobrazowych i zielni, zgodnie z § 10 ust. 2 mpzp to:
(…)
2) zachowanie w przyszłej strukturze zainwestowania terenu istniejących wartości krajobrazowych i widokowych,
3) zagospodarowywanie w poszczególnych kwartałach zabudowy niezainwestowanych powierzchni terenów jako terenów zieleni, które winny mieć charakter zieleni urządzonej z uwzględnieniem obiektów małej architektury,
4) poprawianie warunków środowiskowych życia mieszkańców poprzez zwiększanie, utrzymywanie i urządzanie istniejącej powierzchni terenów biologicznie czynnych oraz kształtowanie zieleni o charakterze izolacyjnym,
5) zakładanie ogrodów przydomowych w zabudowie mieszkaniowej o niskiej intensywności.

Zgodnie z ustaleniami w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, zawartymi w § 11 pkt 1 mpzp wyodrębniono formy i sposoby ochrony wartości kulturowych, ustalono elementy objęte ochroną  ustaloną planem, w tym wpisane do gminnej ewidencji obiektów zabytkowych.
W pkt 2 powyższego paragrafu ustalono następujące zasady ochrony wartości kulturowych:
Ustala się następujące zasady ochrony wartości kulturowych:
1) Wszelkie działania o charakterze konserwatorskim i inwestorskim w granicach obszaru uznanego za pomnik historii „Kraków - Historyczny Zespół Miasta”, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a - wymagają respektowania zasad współczesnej doktryny konserwatorskiej, a także uzyskania pozytywnego uzgodnienia z właściwymi służbami konserwatorskimi.
2) W „Strefie A”- ścisłej ochrony konserwatorskiej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b - dotyczącej ochrony obszarów i obiektów będących dziedzictwem narodowym o najwyższych wartościach kulturowych - każdorazowe działania inwestorskie wymagają uzyskania pozytywnego uzgodnienia z właściwymi służbami konserwatorskimi.
3) W „Strefie B” – pośredniej ochrony konserwatorskiej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b, dotyczącej ochrony obszarów i obiektów będących dziedzictwem narodowym o wysokich wartościach kulturowych - każdorazowe działania inwestorskie wymagają uzyskania pozytywnej opinii właściwych służb konserwatorskich.
4) W „Strefie nadzoru archeologicznego” dotyczącej ochrony stanowisk i zabytków archeologicznych, wszelkie prace ziemne są możliwe tylko po uzgodnieniu z właściwymi służbami konserwatorskimi. Działania inwestorskie na obszarze tej strefy wymagają zgłoszenia właściwym służbom archeologicznym.
(…)
8) Wszelkie działania inwestycyjne w obrębie terenów i obiektów (E), o których mowa w ust.1 pkt 2 lit. b, wymagają:
a) uzyskania pozytywnej opinii właściwych służb konserwatorskich,
b) szczegółowego rozpoznania konserwatorskiego i sporządzenia dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania obiektu,
c) zachowania i utrzymania obiektu oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie (konserwacja substancji zabytkowej),
d) w celu korzystania z obiektu zgodnie z przeznaczeniem podstawowym lub dopuszczonym planem (z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości tego obiektu), w każdym przypadku uzgodnienia programu zagospodarowania wraz z otoczeniem, z właściwymi służbami konserwatorskimi,
e) korzystania z obiektu w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości,
f) ochrona widoku na obiekty, eksponowanie ich wartości i walorów oraz harmonijne kształtowanie ich otoczenia,
g) zakaz wznoszenia w sąsiedztwie chronionych obiektów zabudowy konkurencyjnej bądź dysharmonijnej.
(…)

Znaczenie pojęć przywołanych w zapisach szczegółowych podano w § 6 pkt 1 mpzp.
I tak, ilekroć w uchwale jest mowa o:
5) terenie inwestycji - należy przez to rozumieć teren objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę i granicami projektu zagospodarowania w rozumieniu przepisów odrębnych,
6) zabudowie plombowej - należy przez to rozumieć uzupełnienie zabudowy na jednej lub kilku działkach, w celu likwidacji luk w pierzei o ustalonej linii zabudowy i uzyskania efektu zamkniętej kompozycji,
7) elewacji frontowej – należy przez to rozumieć elewację budynku równoległą lub przyległą do ulicy,
8) wysokości budynku – należy przez to rozumieć wysokość określoną ilością kondygnacji nadziemnych lub liczoną w metrach od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową (łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej) lub do kalenicy dachu,
(…)
11) powierzchni zabudowy – należy przez to rozumieć sumę powierzchni zabudowy wszystkich budynków zlokalizowanych na działce lub terenie, objętym projektem zagospodarowania,
12) wskaźniku intensywności zabudowy – należy przez to rozumieć stosunek procentowy sumy powierzchni wszystkich kondygnacji naziemnych budynków lokalizowanych na działce lub terenie (mierzonej po zewnętrznym obrysie murów lub obudowy ścian przyziemia, a w przypadku nadwieszeń, podcieni z podporami i przejazdów, po obrysie wyższych kondygnacji tychże budynków i obiektów kubaturowych), do powierzchni objętej projektem zagospodarowania działki lub terenu,
13) powierzchni zainwestowanej terenu - należy przez to rozumieć część zabudowaną terenu (tj. powierzchnię zabudowy wszystkich budynków i obiektów kubaturowych istniejących i projektowanych – zlokalizowanych na działce lub na terenie inwestycji, o którym mowa w pkt 5, liczonej jak w pkt 12 – wraz z dojściami pieszymi, dojazdami wewnętrznymi, placami oraz z miejscami postojowymi i garażami z dojazdami),
14) wskaźniku powierzchni zainwestowanej – należy przez to rozumieć stosunek procentowy sumy powierzchni zabudowy wszystkich budynków lokalizowanych na działce lub terenie z dojściami pieszymi, dojazdami wewnętrznymi oraz z miejscami postojowymi i garażami z dojazdami, do powierzchni objętej projektem zagospodarowania działki lub terenu,
15) wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej - należy przez to rozumieć stosunek procentowy powierzchni biologicznie czynnej (tj. niezabudowanej i nieutwardzonej na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację) do powierzchni działki lub terenu,
(…)
18) rewitalizacji - należy przez to rozumieć kompleksowy system działań, mający na celu ożywienie społeczne i gospodarcze (przywracanie do życia) oraz zapewnienie zrównoważonego rozwoju dawnych dzielnic, (ich funkcji mieszkaniowej, ekonomicznej i społecznej) przy jednoczesnych działaniach takich jak: remonty, modernizacje i rewaloryzacje istniejącej zabudowy,
19) modernizacji - należy przez to rozumieć remonty uzupełnione wprowadzeniem nowych, lepszych sprawniejszych rozwiązań lub nawet dodatkowych elementów zabudowy (przebudowy), podnoszących komfort użytkowania i standard zabudowy - w zakresie dopuszczonym ustaleniami planu,
20) rewaloryzacji - należy przez to rozumieć przywrócenie wartości obiektom i ich otoczeniu, o szczególnej wartości zabytkowej, co wymaga dodatkowych prac badawczych i realizacyjnych, mających na celu wyeksponowanie tych wartości zabytkowych, w tym:
a) integracji – należy przez to rozumieć scalenie przestrzeni zdegradowanej, polegające ogólnie na zharmonizowaniu kompozycji historycznej ze współczesną,
b) rekonstrukcji – należy przez to rozumieć odbudowę zniszczonych elementów historycznej kompozycji, (dominant, zabudowy i inn.) w celu odtworzenia historycznej przestrzeni,
c) rekompozycji – należy przez to rozumieć przekształcenie istniejącego układu przestrzennego w celu przywrócenia historycznej kompozycji poprzez wyburzenie lub przebudowę elementów wtórnych, tworząc nową formę kompozycyjną złożoną z tradycyjnych dominant, lub poprzez odbudowę wyburzonych fragmentów np. pierzei,
21) restrukturyzacji - należy przez to rozumieć przekształcenia zmierzające do nowego, współczesnego wykorzystania terenów poprzemysłowych w celach poza produkcyjnych,
22) sanacji wnętrz kwartałów - należy przez to rozumieć oczyszczenie wnętrz kwartałów zabudowy poprzez stopniowe wyburzenia prowizorycznej zabudowy i dobudówek o charakterze gospodarczym na rzecz zakomponowania zieleni urządzonej z elementami małej architektury o walorach estetycznych i użytkowych,
(…)

2. Pozostałe określenia użyte w uchwale są definiowane w przepisach odrębnych.

Biorąc powyższe pod uwagę zabudowa wnętrza działki 109 obr. 13 Podgórze, przy ul Józefińskiej w Krakowie jest możliwa pod następującymi warunkami:

Zgodnie z zapisami szczegółowymi zawartymi w § 16 mpzp, oraz ogólnymi zawartymi w rozdziale 1 mpzp (paragrafy 7 – 13) możliwa jest budowa nowego obiektu o funkcji odpowiadającej przeznaczeniu podstawowemu terenu, a także przebudowa, nadbudowa i rozbudowa istniejącej na działce zabudowy , pod warunkiem wszakże, że nie jest to zabudowa prowizoryczna ani też dobudówki o charakterze gospodarczym. Tego typu obiekty bowiem, ze względu na wymagania ogólne (sanacja kwartałów) powinny być stopniowo wyburzane.

Należy zwrócić uwagę, że tzw. „sanacja kwartałów” (którą zdefiniowano w § 6 ust. 22 mpzp) jest wskazana w zapisach szczegółowych jako obligatoryjna tylko dla niektórych terenów OBSZARU A mpzp; na przykład: A2.MU, A4.MU, A7.MU, A12.MU, A13 MU, A14.MU, A15.MU A20.MU, A21.MU, A22.MU. Tymczasem dla terenów A1.U,  A5.MU, A8.MU, A9.MU, A10.MU a także na terenie A3.MU, na którym znajduje się działka będąca przedmiotem niniejszej opinii, nie jest ona wskazana jako obligatoryjna.

Pomimo braku tego zapisu w wymaganiach szczegółowych konieczność jej stosowania  wynika z zapisów ogólnych zawartych w rozdziale 1, niemniej jednak  może ona być traktowana bardziej liberalnie niż na tych terenach, na których jej stosowanie wskazano jako obligatoryjne w zapisach szczegółowych. Stąd też dopuszczenie nowej zabudowy, rozbudowy czy odbudowy istniejącej na działce oficyny widocznej na załączonej do zapytania mapie archiwalnej.

Zabudowa ta powinna mieć funkcję mieszkaniową wielorodzinną, zgodnie z podstawowym przeznaczeniem terenu. Nowa lub przebudowana zabudowa powinna być wkomponowana w historyczną lub zabytkową tkankę miejską, odznaczać się wysoką estetyką architektoniczną oraz zachowywać architektoniczny charakter zabudowy typowej dla Podgórza ( § 16 ust. 5 pkt. 1 lit b), być zlokalizowana w granicy działki budowlanej ( § 16 ust. 5 pkt. 1 lit d), kontynuować geometrię dachów sąsiedniej zabudowy w zakresie kąta nachylenia, wysokości i kierunku głównej kalenicy, układu połaci dachowych ( § 16 ust. 5 pkt. 1 lit e) oraz być elementem rewitalizacji całego kwartału ( § 16 ust. 5 pkt. 1 lit g).

Wymagania odnośnie wysokości obiektu nie są szczegółowo opisane w mpzp, tym niemniej jednak, zgodnie z wytycznymi ogólnymi zawartymi w rozdziale 1, ze szczególnym uwzględnieniem § 11 pkt 1 ust. 8 lit g (zakaz wznoszenia w sąsiedztwie chronionych obiektów zabudowy konkurencyjnej bądź dysharmonijnej) można stwierdzić, że wysokość oficyny nie powinna być większa niż wysokość budynku frontowego.

Wymaganie § 16 ust. 5 pkt 1 lit g (kontynuacji geometrii dachów sąsiedniej zabudowy) można rozumieć w szerszym kontekście niż tylko poprzez powtórzenie geometrii dachu znajdującego się na sąsiedniej działce budowlanej i należy odnieść go do innych budynków zlokalizowanych w rozpatrywanym kwartale. W sytuacji bowiem, gdy położone na sąsiednich działkach budowlanych budynki będą kryte dachami o różnych geometriach dosłowne rozumienie tego zapisu może prowadzić do sytuacji, w której spełnienie wymagania planu miejscowego będzie wewnętrznie sprzeczne, a co za tym idzie niemożliwe do wypełnienia.

Przy określaniu gabarytów projektowanej zabudowy należy uwzględnić wskaźniki powierzchni zainwestowanej (do 70%) i powierzchni biologicznie czynnej (min. 30%) określone w § 16 ust. 6 pkt 1 i 2 mpzp, przy czym w obliczeniach należy uwzględnić całość działki, łącznie z częścią zajętą przez budynek frontowy.

Określając ilość miejsc parkingowych dla obsługi inwestycji należy uwzględnić wymagania rozdziału 5 mpzp, i tak dla zabudowy mieszkaniowej w obszarze A należy przewidzieć min. 0,5 miejsca postojowego (§ 87 ust.2 pkt 2 lit. a mpzp), z możliwością obniżenia wskaźnika w wyjątkowych wypadkach ograniczeń terenowych przy zabudowie plombowej. Dopuszczalne jest bilansowanie miejsc parkingowych w ramach zadania inwestycyjnego obejmującego więcej niż jedną działkę lub teren  (§ 87 ust.2 pkt 3 mpzp).

Podsumowując warto podkreślić, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, zapisy planu nie mogą być interpretowane rozszerzająco. W wyroku z dnia 2013-04-26, (sygnatura akt II OSK 2645/11) Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził, że:

(…) Postanowienia planu miejscowego, jako że kształtują wraz z innymi przepisami, sposób wykonania własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 u.p.z.p.) nie mogą być interpretowane w drodze wykładni rozszerzającej (…). Własność jest prawem chronionym konstytucyjnie i może być ograniczona tylko w drodze ustawy u tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). (…) postanowienia miejscowego planu, a w szczególności te ograniczające własność, powinny być interpretowane w drodze wykładni prokonstytucyjnej, gdyż Konstytucja jest najwyższym prawem Rzeczypospolitej Polskiej (art. 8 ust. 1 Konstytucji RP). (…)

W związku z powyższym interpretacji zapisów planu miejscowego należy dokonywać w sposób literalny lub zawężający aby zachować, zagwarantowane w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  prawo zagospodarowania terenu, do którego posiada się tytuł prawny.

(JW)

 
arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP