partner strategiczny Okno-pol Al-Tech
partnerzy

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.


Kraków, 21. sierpnia 2017r.
Aktualizacja 31. grudnia 2018r

OPINIA nr ZR 54

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 

Treść zapytania:

Proszę o interpretację zapisów warunków technicznych dotyczących lokalizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce szerszej niż 16 metrów w odległości 1,5 metra, z paragrafu 12.2 – czyli w przypadku, gdy to wynika z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego.

Zapisy planu wyglądają następująco:
„Dopuszcza się także sytuowanie wolnostojących budynków na działce  w odległościach do 1,5 m od granicy działki sąsiedniej, przy zachowaniu przepisów dotyczących:
1. Ładu przestrzennego;
2. Warunków technicznych jakim powinny  odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
3. Ochrony prawnej interesu osób trzecich w obszarze oddziaływania obiektu.

Czy budynek mieszkalny jednorodzinny może być zlokalizowany tylko i wyłącznie ścianą w odległości 1,5 m od granicy działki i czy ściana ta wówczas musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego?

Czy na przykład budynek może być zlokalizowany okapem lub wiatrownicą w odległości 1,5 m, a ścianą w odległości 2,1 m od granicy działki?

 

Zespół Rzeczoznawców przy Radzie MPOIA prezentuje swoją opinię:

Stan prawny:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wraz z późniejszymi aktualizacjami)

Dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej ,Rozdział 1. Usytuowanie  budynku

§ 12.1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z  oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez  okien i drzwi w stronę tej granicy.

  1. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
  1. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
    1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy a także do balkonu , daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;.

Dział VI

Bezpieczeństwo pożarowe , Rozdział 7. Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe

§ 272.2. Budynki mieszkalne jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz budynki mieszkalne zagrodowe i gospodarcze, ze ścianami i dachami nierozprzestrzeniającymi ognia, powinny być sytuowane w odległości nie mniejszej od granicy sąsiedniej, niezabudowanej działki, niż  jest to określone w §12.

 § 272.3. Budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki  powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w §232 ust. 4 i 5.

Opinia:

Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszczają lokalizowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy pod warunkiem, że dopuszczenie to wynika z ustaleń planu miejscowego (§12.2)

Ten zapis nie budzi  wątpliwości sądów administracyjnych, które w swoim orzecznictwie podkreślają, że "aby budynek mógł być sytuowany w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, taka możliwość musi wynikać z ustaleń planu miejscowego  (…)" (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r. II OSK 1457/15). Wykazują także, że "zawarta w § 12 ust. 2 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia, lecz jedynie nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce, zawartych w planach miejscowych, względnie w decyzjach o warunkach zabudowy." (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 września 2011 r. II SA/Po 478/11).

 

Tak więc, jeśli wynika to z zapisów planu miejscowego, budowa na działce szerszej niż 16 metrów budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze ścianami i dachami z pokryciem nierozprzestrzeniającymi ognia w odległości od granicy działki sąsiedniej w zakresie od minimum 1,5 m  w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych jest uprawniona .

Biorąc pod uwagę §12.5 jeśli wynika to z zapisów planu miejscowego, budowa na działce szerszej niż 16 metrów   budynku  zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 2,1 metra od granicy z  działka sąsiednią  oraz okapem w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra jest również uprawniona.

Osobnym problemem jest wymaganie odporności ogniowej nie tylko dla ściany, ale dla całego budynku, gdyż jest to uzależnione od stanu zagospodarowania sąsiedniej działki. W przypadku niezabudowanej działki sąsiedniej przy lokalizacji projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy spełnić wymagania §272.3 oraz 232.4 i 232.5.

 

(MB,WZ,MB)

 
arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP


Wróć do wszystkich opinii