partner strategiczny Okno-pol Al-Tech
partnerzy

Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię

Czytaj więcej:

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.


Kraków, 2 listopada 2017

OPINIA nr ZR 57

Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

 

Treść pytań:

1.Jak liczyć powierzchnię „do sprzedaży” , określaną np. w karcie mieszkań stanowiącej załącznik do umowy deweloperskiej, w domach jednorodzinnych i w lokalach mieszkalnych – na poddaszach z pochyłym sufitem. Pytanie wynika z rozbieżności w istniejących przepisach?

2.Czy uwaga do  tabeli określającej wysokość pomieszczeń  przeznaczonych na pobyt ludzi w § 72 .1. warunków technicznych : (…) Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia)  ma wpływ na  powierzchnię co najmniej jednego pokoju w mieszkaniu, określoną w § 94 ust.2. tychże warunków jako nie mniejszą niż 16 m²?

 

W odpowiedzi przedstawiamy nasze stanowisko:

Stan prawny:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wraz z późniejszymi zmianami stanowi:

Par.72.1. Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych   wymagań:

Rodzaj pomieszczenia (sposób użytkowania)                                                           minimalna wysokość w świetle [m]

Pokoje w bud. mieszk. oraz sypialnie 1-4 osobowe w bud. zamieszkani zbiorowego                                                                2,5*           

Pokoje na poddaszu w bud. jednorodz. i mieszkalnych zagrodowych oraz w budynkach rekreacji indywidualnej                         2,2*    

Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1.9m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

 

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z późniejszymi zmianami stanowi:

Par.11.1. Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.

2. Opis techniczny, o którym mowa w ust.1, sporządzony z uwzględnieniem par.7, powinien określać:

2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w par.8 ust.22 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:

  a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajani ich potrzeb mieszkaniowych,

  b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40m, lecz mniejszej  od 2,20m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40m pomija się całkowicie.

 

Opinia:

 

1 .Przepisy dotyczące określania minimalnych wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie podają ogólne ich zasady. Nie dotyczą one zasad obliczania powierzchni, a w cytowanym par.72.1 wyraźnie  zaznaczono: „…jeżeli przepisy odrębne (…) nie określają innych wymagań…”

Zawarte w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego zasady obliczania powierzchni użytkowych w budynkach mieszkalnych i lokalach użytkowych należy traktować jako przepisy odrębne. Zasady zawarte w pierwszym z cytowanych rozporządzeń dotyczą ustalenia wysokości pokoi w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, zamieszkania zbiorowego jednorodzinnych, mieszkalnych zagrodowych i rekreacji indywidualnej, natomiast określone w drugim cytowanym rozporządzeniu służą do określenia sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.

Tak więc przy obliczaniu powierzchni „do sprzedaży” lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych i wielorodzinnych należy się kierować ustaleniami zawartymi w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Do karty mieszkań stanowiącej załącznik do Umowy deweloperskiej należy wpisać informację : „Pomiaru powierzchni dokonano zgodnie z obowiązującymi przepisami: Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z późniejszymi zmianami oraz Polską Normą: PN ISO – 9836: 1997.”

2. W odniesieniu do warunku zapewnienia w mieszkaniu co najmniej jednego pokoju o powierzchni minimalnej  nie mniejszej niż 16 m² , określenie   przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m jako nieodpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia  w świetle zasad obliczania powierzchni użytkowej przedstawionych  w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego– nie wpływa na sposób obliczenia tej powierzchni, należy obliczać ją zgodnie ze wspomnianymi zasadami.

W będącym obowiązywać prawdopodobnie  od 1.01.2018 roku nowym Rozporządzeniu  Ministra Infrastruktury i Budownictwa ,zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, warunek dotyczący pokoju 16-metrowego  zastąpiony zostanie  minimalną powierzchnią użytkową mieszkania  ( 25 m²).  Tutaj również obowiązujące będą – o ile te zapisy nie ulegną zmianie -  zasady obliczania powierzchni użytkowej zawarte w Rozporządzeniu (…) w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego .

 

(M.B., W.D., K.S.)

 
arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP


Wróć do wszystkich opinii