Zespół Rzeczoznawców przedstawia swoją opinię
Czytaj więcej:
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.
Kraków, 2 listopada 2017
OPINIA nr ZR 57
Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Treść pytań:
1.Jak liczyć powierzchnię „do sprzedaży” , określaną np. w karcie mieszkań stanowiącej załącznik do umowy deweloperskiej, w domach jednorodzinnych i w lokalach mieszkalnych – na poddaszach z pochyłym sufitem. Pytanie wynika z rozbieżności w istniejących przepisach?
2.Czy uwaga do tabeli określającej wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w § 72 .1. warunków technicznych : (…) Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia) ma wpływ na powierzchnię co najmniej jednego pokoju w mieszkaniu, określoną w § 94 ust.2. tychże warunków jako nie mniejszą niż 16 m²?
W odpowiedzi przedstawiamy nasze stanowisko:
Stan prawny:
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wraz z późniejszymi zmianami stanowi:
Par.72.1. Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań:
Rodzaj pomieszczenia (sposób użytkowania) minimalna wysokość w świetle [m]
Pokoje w bud. mieszk. oraz sypialnie 1-4 osobowe w bud. zamieszkani zbiorowego 2,5*
Pokoje na poddaszu w bud. jednorodz. i mieszkalnych zagrodowych oraz w budynkach rekreacji indywidualnej 2,2*
Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1.9m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z późniejszymi zmianami stanowi:
Par.11.1. Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.
2. Opis techniczny, o którym mowa w ust.1, sporządzony z uwzględnieniem par.7, powinien określać:
2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w par.8 ust.22 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:
a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajani ich potrzeb mieszkaniowych,
b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40m, lecz mniejszej od 2,20m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40m pomija się całkowicie.
Opinia:
1 .Przepisy dotyczące określania minimalnych wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie podają ogólne ich zasady. Nie dotyczą one zasad obliczania powierzchni, a w cytowanym par.72.1 wyraźnie zaznaczono: „…jeżeli przepisy odrębne (…) nie określają innych wymagań…”
Zawarte w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego zasady obliczania powierzchni użytkowych w budynkach mieszkalnych i lokalach użytkowych należy traktować jako przepisy odrębne. Zasady zawarte w pierwszym z cytowanych rozporządzeń dotyczą ustalenia wysokości pokoi w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, zamieszkania zbiorowego jednorodzinnych, mieszkalnych zagrodowych i rekreacji indywidualnej, natomiast określone w drugim cytowanym rozporządzeniu służą do określenia sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.
Tak więc przy obliczaniu powierzchni „do sprzedaży” lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych i wielorodzinnych należy się kierować ustaleniami zawartymi w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Do karty mieszkań stanowiącej załącznik do Umowy deweloperskiej należy wpisać informację : „Pomiaru powierzchni dokonano zgodnie z obowiązującymi przepisami: Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z późniejszymi zmianami oraz Polską Normą: PN ISO – 9836: 1997.”
2. W odniesieniu do warunku zapewnienia w mieszkaniu co najmniej jednego pokoju o powierzchni minimalnej nie mniejszej niż 16 m² , określenie przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m jako nieodpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia w świetle zasad obliczania powierzchni użytkowej przedstawionych w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego– nie wpływa na sposób obliczenia tej powierzchni, należy obliczać ją zgodnie ze wspomnianymi zasadami.
W będącym obowiązywać prawdopodobnie od 1.01.2018 roku nowym Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa ,zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, warunek dotyczący pokoju 16-metrowego zastąpiony zostanie minimalną powierzchnią użytkową mieszkania ( 25 m²). Tutaj również obowiązujące będą – o ile te zapisy nie ulegną zmianie - zasady obliczania powierzchni użytkowej zawarte w Rozporządzeniu (…) w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego .
(M.B., W.D., K.S.)
arch. Wojciech Dobrzański,
Koordynator Zespołu Rzeczoznawców
przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP