09.12.2015 r. – analiza niemieckiego prawa inwestycyjnego.

W dniu 9 grudnia 2015 r. odbyło się spotkanie Zespołu ds. Legislacji MPOIA. Wiodącym zagadnieniem omawianym podczas posiedzenia były przepisy niemieckiego prawa inwestycyjnego regulujące odległości projektowanych budynków od granic działek. Dyskusja prowadzona była na bazie niemieckich materiałów udostępnionych Zespołowi przez arch. Leszka Kurza z Gdańska. Na prośbę Zespołu - arch. Piotr Gadomski, Wiceprezes KRIA, zlecił przetłumaczenie tych tekstów na j. polski (materiały dostępne poniżej). Analiza regulacji prowadzona była przy wsparciu arch. Jerzego Nowaka, który na spotkanie Zespołu przyjechał ze Szczecina i przywiózł dodatkowe teksty niemieckich przepisów (dostępne poniżej).
Niemieckie przepisy regulujące odległość obiektów budowlanych od granic działek posługują się pojęciem, które można tłumaczyć jako "obszar dopuszczalnego zasięgu" lub "powierzchnia-obszar wymaganego odstąpienia". Relacje przestrzenne między budynkami i granicami zależne są od wysokości i miejsca lokalizacji budynków. System posługując się kładami elewacji pozwala w precyzyjny i jednoznaczny sposób określić konieczne odsunięcia od granic działki (odległość od granic = 1H, 1/2H lub nawet 1/4H zależnie od opisanej w przepisach sytuacji). Zadaniem tych przepisów jest przede wszystkim ochrona sąsiadów. Oprócz zapewniania wystarczającego oświetlenia, wentylacji czy nasłonecznienia pomieszczeń, przepisy przyczyniać się mają do zachowania między sąsiadami odpowiedniego dystansu ze względów społecznych. Szczegółowe analizy niemieckich przepisów będą kontynuowane przez Zespół ds. Legislacji MPOIA. Zapraszamy do współpracy wszystkich architektów, szczególnie posługujących się j. niemieckim i znających teoretyczne i praktyczne aspekty niemieckiego prawa inwestycyjnego.

Przepisy niemieckie są następnym po prawie irlandzkim zbiorem przepisów analizowanych przez Zespół w celu rozpoznania zasad, którymi kierują się państwa przyjmując procedury inwestycyjne. W możliwie najbliższym czasie planowane jest zbadanie prawa francuskiego i angielskiego (w tej materii także prosimy o wsparcie). Cały czas Zespół analizuje także przepisy obowiązującego przed 1939 r. polskiego prawa inwestycyjnego. Intencją takich działań jest opracowanie propozycji zmian obowiązującego w naszym kraju systemu, w oparciu o wiedzę na temat najlepiej sprawdzających się w praktyce regulacji. Mamy nadzieję, że zebrane przykłady racjonalnych przepisów zarówno z naszej przeszłości, jak i funkcjonujących w innych państwach - będą pomocne w przekonaniu decydentów, że można i należy przywrócić w Polsce jednoznaczne i skuteczne przepisy, bowiem takie już u nas funkcjonowały i nadal działają w wielu miejscach świata, przynosząc właściwe rezultaty.
Korekta współczesnego polskiego systemu prawa inwestycyjnego niezbędna jest zwłaszcza w zakresie dwóch kluczowych zagadnień.
Pierwszym jest potrzeba zmiany obowiązującego zakresu projektu budowlanego podlegającego urzędowemu zatwierdzeniu. Obecnie jest to obszerna dokumentacja o zawartości wykraczającej poza tą, która konieczna jest do kontroli ze społecznego punktu widzenia
Drugim zagadnieniem, które winno zostać w naszym prawie racjonalniej opracowanym – jest sposób regulowania odległości projektowanych obiektów od granic działek.
Zamiast prostych regulacji, łatwych do zastosowania przez inwestorów i ich sąsiadów, system wprowadza tzw. "obszar oddziaływania obiektu", który jest trudny do jednoznacznego ustalenia a od jego zasięgu zależy lista stron postępowania administracyjnego. Efektem takiego zabiegu jest procedura powiadamiania sąsiadów inwestycji, dzięki której "z urzędu" dowiadują się oni, że ich nieruchomości objęte są oddziaływaniem projektowanych obiektów oraz że znacząca część tych oddziaływań nie jest zakazana przepisami prawa. Konflikty i nieporozumienia w tej sytuacji są nieuniknione, zwłaszcza że lista przepisów mogących stanowić podstawę do określania „obszaru oddziaływania” jest zbiorem otwartym.
Naprawianie mechanizmów prawnych należałoby rozpocząć od jednoznacznych ustaleń - przed jakimi oddziaływaniami jako społeczeństwo, chcemy chronić nieruchomości. Przyjmując nieprzekraczalne parametry dla takich oddziaływań, należałoby odpowiednio ważyć interesy inwestorów i ich sąsiadów. Celem winno być tworzenie harmonijnych relacji, opartych na symetrii praw i obowiązków.
Obecnie system zamiast rozwiązywać sporne sytuacje, generuje je - a przecież prawo winno służyć ludziom w rozwiązywaniu problemów pojawiających się przy przygotowywaniu i prowadzeniu inwestycji budowlanych.

Bożena Nieroda

W spotkaniu w dniu 9 grudnia udział wzięli: Anna Serafin, Robert Techmański, Grzegorz Jachym, Maciej Nitka, Grzegorz Lechowicz, Stanisław Pałka, Piotr Loch, Joanna Baranek-Stach, Piotr Chuchacz, Jerzy Nowak, Bożena Nieroda.

• Abstandsflachenrecht in Brandenburg (tekst niemiecki)
• Abstandflachen Nordrhein Westfaleni (tekst niemiecki)
• Brandenburskie prawo o obszarach dopuszczalnego zasięgu (tłumaczenie na j. polski)
• Obszary dopuszczalnego zasięgu Nadrenii Północnej-Westfalii (tłumaczenie na j. polski)
• Baden-Wurttemberg
• Bauordung fur Berlin
• Brandenburg